Sie haben eine Immobilie gefunden, die exakt Ihren Vorstellungen entspricht? Das ist schön! Dann stehen jetzt die nächsten Schritte an: Im dritten Teil unserer Facebook-Serie „Mein neues Eigenheim: Tipps und Tricks“ gilt es zu prüfen, ob die Wunschimmobilie auch bei genauerem Betrachten Ihren ersten Eindruck bestätigt. Denn es gibt weitere Faktoren, die beim Erwerb von Wohneigentum entscheidungstragend sind und damit für Sie als künftiger Eigentümer eine wichtige Rolle spielen. Sammeln Sie daher alle Unterlagen, aus denen Sie die dafür relevanten Informationen entnehmen können. Im Folgenden erfahren Sie, um welche es sich dabei handelt. Wir geben Ihnen eine Checkliste für den Immobilienkauf an die Hand und zeigen Ihnen darüber hinaus, wie Sie Eigentümerprotokolle als ein Teil dieser Dokumente richtig lesen. Anhand der Aufzeichnungen lassen sich nämlich wichtige Eigenschaften der Immobilie wie eventuelle Sanierungen, Reparaturen oder Dienstleistungen rund um das Gemeinschaftseigentum entnehmen.
Checkliste für den Immobilienkauf
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, überreicht Ihnen der Verkäufer bzw. der Makler eine Reihe unterschiedlicher Unterlagen. Gehen Sie die Checkliste für den Immobilienkauf Schritt für Schritt durch. Fehlen Dokumente? Dann sollten Sie diese schnellstmöglich einfordern.
1. Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan gehören zu einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies spielt bei Eigentumswohnungen, die in einem Wohnhaus mit mehreren Parteien bewohnt werden, eine wichtige Rolle. Es handelt sich dabei um eine notarielle Urkunde, die den einzelnen Eigentümern ihre Anteile des gemeinsamen Wohneigentums zuschreibt. Dazu gehört auch der Anteil am Grundstück und Wohnhaus, denn mit dem Kauf der Eigentumswohnung erwerben Sie diese Allgemeinkosten mit. Sie besitzen nach Kauf also Mieteigentum, wie Wohnung und Keller, und sogenanntes Sondereigentum, wie zum Beispiel ein Stellplatz mit dauerhaften Markierungen sowie Anteile am Haus und Grund.
2. Die Wohngeldabrechnung
Ähnlich wie bei der Führung der Haushaltskasse, werden in der Wohngeldabrechnung alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, die bei der Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen. Die Aufstellung erfolgt jährlich. Beim Immobilienkauf ist sie deshalb so wichtig, da mit ihr datumsgenau festgestellt werden kann, welche Kosten der bisherige und welche der zukünftige Wohnungseigentümer übernimmt. Für diese Abrechnung zuständig ist der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Informationen für den Wirtschaftsplan, die aus diesen Zahlen hervorgehen. Somit wissen Sie als Eigentümer, wie hoch die monatlichen Kosten für die Wohnung und für das gesamte Haus in der Vergangenheit waren. Auf dessen Basis können Sie Ihre Finanzplanung erstellen.
3. Der Energieausweis
Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch einer Wohnung bzw. eines Gebäudes. Er enthält auch technische Daten über das Dach, Fenster, Wände und die Heizung. Ratsam ist es, diese Werte ebenfalls in Ihre Finanzplanung mit aufzunehmen, da Sie mit deren Hilfe die zu erwartenden laufenden Nebenkosten besser planen können. Es gibt davon zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Welcher der beiden Ausweise für Ihre Immobilie relevant ist, hängt vom Gebäude und dem Baujahr ab. Mehr Information rund um den Energieausweis und über die darin ausgewiesene Effizienzklasse erfahren Sie hier.
4. Sonstige Eigenschaften der Immobilie
Insofern Ihnen grundlegende Eigenschaften wie das Baujahr und die Bauweise der Wunschimmobilie noch nicht bekannt sind, ist es spätestens jetzt an der Zeit, deren Bekanntgabe einzufordern. Sie sollten die genauen Quadratmeterzahlen der Wohnung und des eventuell dazugehörigen Grundstücks kennen. Wissen Sie, aus welchen Baustoffen das Gebäude errichtet wurde? Wurde es in Ziegelbauweise, mit Beton oder mit Ytong erbaut? Genauso sollten Sie über das Baujahr und über sonstige qualitative Aspekte der Ausstattung Bescheid wissen.
5. Eigentümerprotokolle
In einer Hausgemeinschaft mit mehreren Wohnparteien finden regelmäßig Eigentümerversammlungen statt, die schriftlich dokumentiert werden. Diese Protokolle geben unter anderem Auskunft über Mängel und künftige Investitionen, die am Wohnhaus und am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen sind. Jetzt ist Ihnen mit Sicherheit bereits klar, warum deren Vorlage für Sie wichtig ist, denn auch diese Informationen sollten in Ihre Finanzplanung mit einfließen. Im zweiten Teil dieses Beitrags erfahren Sie übrigens, wie Sie Eigentümerprotokolle richtig lesen.
6. Mietverträge
Sollten Sie eine bereits vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen und diese nicht eigens nutzen, lassen Sie sich den Mietvertrag des derzeitigen Mieters aushändigen. Dies ist ein wichtiger Punkt Ihrer Checkliste für den Immobilienkauf! Sie wissen ja, dass Sie mit der Übernahme des Eigentums auch alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernehmen, so wie diese im Vertrag festgeschrieben wurden. Informieren Sie sich auch über die Zuverlässigkeit hinsichtlich der bisherigen Mietzahlungen und bitten Sie den Mieter um Selbstauskunft hinsichtlich seiner beruflichen und finanziellen Verhältnisse. Auf diese Weise können Sie mögliche Unannehmlichkeiten besser abschätzen.
7. Der Kaufvertrag
Wenn alles rund um die Immobilie passt und Ihrer sorgfältigen Prüfung standgehalten hat, heißt es nun, den Kaufvertrag ganz genau unter die Lupe zu nehmen. Nehmen Sie sich dafür viel Zeit und lesen Sie diesen nicht nur einmal, sondern auch ein zweites oder gar drittes Mal! Vielleicht brauchen Sie dabei ja auch Unterstützung? Dann wenden Sie sich an einen fachkundigen Dritten. Kurz vor Zielende sollten Sie nochmals besonders wachsam sein: Sind alle Vereinbarungen, die sie zusätzlich getroffen haben, im Vertrag enthalten? Auch wenn Sie Formulierungen im Kaufvertrag nicht verstehen, scheuen Sie sich nicht, noch mal genau nachzuhaken. Der Notar wird Ihnen mit Sicherheit gerne Auskunft geben.
Eigentümerprotokolle richtig lesen – auf den Punkt gebracht!
Die Eigentümerprotokolle sind ein sehr informativer Teil Ihrer Checkliste für den Immobilienkauf. Wie in allen Protokollen gibt es auch in den Eigentümerprotokollen Abschnitte, denen Sie keine genauere Beachtung schenken müssen, wie zum Beispiel die Formalitäten zum Sitzungsbeginn. Wenn es um die Jahresabrechnung geht, können Sie dann schon genauer hinschauen. Denn hier erfahren Sie, wie es um das Rücklagenkonto der Eigentümer steht. In der Regel sollte dies ein Guthaben aufweisen. Umso höher im Plus, desto besser ist der Status quo.
Ab der Stelle, wenn es um die Angelegenheiten des Wohnhauses mitsamt Gemeinschaftseigentum geht, ist Ihre Aufmerksamkeit gefragt. Als Käufer betreffen Sie diese Punkte im Besonderen. Wichtig ist auch immer das Ergebnis der Abstimmung am Ende des Tagespunktes zu lesen, denn hier erfahren Sie, wie darüber abgestimmt wurde.
Folgende Informationen sollten Sie dabei aus den Eigentümerprotokollen entnehmen:
• Wie steht es um Sanierungsmaßnahmen? Sind welche geplant und werden diese durch das Rücklagenkonto der Eigentümer gedeckt?
• Ist der Feuchtigkeitshaushalt im Wohngebäude in Ordnung oder gibt es Vorfälle von Schimmel? Wenn ja, empfehlen wir Ihnen sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Je nach Ausmaß und Eigenschaft kann es vorkommen, dass er Ihnen vom Kauf abrät.
• Wie ist die Stimmung im Haus? Gibt es Konflikte hinsichtlich eines unzumutbaren Lärmpegels, Verschmutzung oder sonstige Belange? Denken Sie daran, dass Sie auf lange Sicht, damit auskommen müssen.
Zu guter Letzt kann es ratsam sein, die Protokolle der letzten drei Jahre hinsichtlich der gefällten – oder auch nicht gefällten – Entscheidungen zu betrachten. Waren sich die Eigentümer meist einig oder gleicht es in Anbetracht des Zeitraums eher einem Tauziehen ohne konstruktive Ergebnisse? Gut ist natürlich, wenn weitgehend Einigkeit herrscht und Eigentümerversammlungen produktiv vonstattengehen.
