Mietpreise steigen derzeit rasant. In München sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mieten innerhalb eines Jahres zwischen Herbst 2021 und Herbst 2022 um rund 4,7 Prozent gestiegen. Für viele Menschen stellt sich angesichts dieser Situation die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, eine Immobilie zu kaufen, um selbst darin zu wohnen und sich so immer höhere Mietkosten zu sparen. Aber auch ein anderes Modell bietet eine interessante Option: Sie investieren in eine Immobilie, vermieten diese, leben allerdings weiterhin in einer Mietwohnung.
Die Entscheidung, ob eine Immobilie für die Vermietung oder zur Eigennutzung geeignet ist, hängt einerseits von den Eckdaten des Objekts wie Lage, Zustand und Rendite ab, andererseits spielt auch das eigene Bauchgefühl eine große Rolle. Bei Eigennutzung rücken jene harten Faktoren meist in den Hintergrund, da das Hauptaugenmerk auf dem Gefallen an der Immobilie liegt und nicht darauf, wie viel jährliche Rendite erzielt werden kann.
Beide Modelle – sowohl die Vermietung als auch das Bewohnen einer eigenen Immobilie – bieten zahlreiche Vor- und Nachteile, die Sie vor einem Immobilienkauf unbedingt kennen und gegeneinander abwägen sollten.
Eigennutzung Immobilie: 3 große Vorteile
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, profitieren Sie von drei Vorteilen:
1. Sicherheit vor Mietanstieg
Vor allem an Orten, an denen die Mietkosten kontinuierlich steigen, schützen Sie sich durch den Eigenbezug Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ideal vor hohen Mieten. Solange die Rückzahlung des Kredits beispielsweise nicht durch einen erhöhten persönlichen Bauzins unerwartet wächst und Sie weiterhin eine ähnlich große monatliche Summe begleichen müssen, bietet die Eigennutzung einer Immobilie Sicherheit vor einem Mietanstieg.
2. Eigennutzung Immobilie: Steuerfreier Verkauf
In Deutschland zahlen Sie beim Verkauf einer Immobilie, die Sie weniger als zehn Jahre halten, eine sogenannte Spekulationssteuer. Bei Selbstbezug eines Objekts, sei es als Zweitwohnung, Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz, verkürzt sich diese Spekulationsfrist auf drei Kalenderjahre. Wenn Sie also im Dezember 2023 einziehen und die Immobilie im Januar 2025 verkaufen wollen, entfällt die Spekulationssteuer komplett.
Wichtig: Die Spekulationssteuer wird nur dann obsolet, wenn das Eigenheim zu keinem Zeitpunkt der Eigennutzung vermietet wurde. Eine Ausnahme bildet allerdings familiäre Nutzung: Wenn Sie durch Ihr Kind Recht auf einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG haben oder Ihr Kind selbst noch Kindergeld bezieht und Sie ihm die Immobilie zu Wohnzwecken unentgeltlich zur Verfügung stellen, wird dies ebenfalls als Eigennutzung gewertet.
3. Gestaltungsfreiheit dank Eigennutzung Immobilie
Sie wollen sich einen Hund zulegen? Die Küchenwand schränkt Sie beim Kochen ein und Sie denken über eine Zusammenlegung von Küche und Wohnzimmer nach? Sie wollen Ihre Garage vergrößern, weil sich Ihr Fuhrpark erweitert hat? Alles kein Problem, denn Sie leben schließlich in Ihrer eigenen Immobilie!
Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, genießt eine große kreative Gestaltungsfreiheit, da das Zuhause ohne Absprache mit einem Vermieter nahezu uneingeschränkt verändert und angepasst werden kann. Das ist auch einer der Gründe, warum sich viele Menschen ein eigenes Haus oder eine Wohnung wünschen.
Die eigene Immobilie bewohnen: Das sind die Nachteile
Die Eigennutzung einer Immobilie weist neben diesen Vorteilen aber auch einige Nachteile auf.
1. Eigennutzung Immobilie: Ortsabhängigkeit
Ihre Immobilie folgt Ihnen nicht, wenn Sie umziehen wollen. Falls Sie das Objekt mit einem Darlehen erworben und dabei Marktfaktoren wie Lage, Mietmultiplikator und dem Zustand keine große Bedeutung zugemessen haben, könnte es schwierig werden, die Tilgung samt Zinsen allein durch Mieteinnahmen abzudecken. Hinzu kommen die Kosten für Ihre eigene Miete, die neben der Kreditrückzahlung bei einem Umzug anfällt. Sofern Sie also die Immobilie nicht verkaufen und mit dem Erlös die Schulden begleichen, könnte sich der Ortswechsel als komplizierte Angelegenheit erweisen.
Unser Tipp: Berechnen Sie vor dem Kauf einer Immobilie den Mietmultiplikator. Dieser beschreibt die Anzahl der Jahre, die benötigt werden, um den Kaufpreis einer Immobilie allein durch Mieteinnahmen abzudecken. Er beträgt bei einem soliden Investment 20 oder weniger. In Großstädten und Ballungsräumen kann es allerdings schwierig werden, einen Mietmultiplikator von weniger als 25 zu finden.
2. Außerplanmäßige Einkommensausfälle
Es ist selten ausgeschlossen, dass unerwartete Einkommensausfälle Ihren Alltag auf den Kopf stellen können. Eine Kündigung, Scheidung, die krankheitsbedingte Arbeitsunfähigkeit oder ein Todesfall können Grund für einen Verdienstausfall sein, der wiederum die Rückzahlung des Darlehens erschwert oder unmöglich macht. Viele Kreditinstitute bieten in solchen Fällen eine Ratenpause oder eine Reduzierung der Schulden an, um Betroffenen unter die Arme zu greifen.
Trotzdem können finanzielle Ausfälle schwere Folgen mit sich bringen. Wenn Sie Ihren Kredit nicht mehr zurückzahlen, erhalten Sie die bis zu drei Mahnungen seitens der Bank mit der Aufforderung, die Schulden zu begleichen. Geschieht dies nicht, kann Ihr Kredit gekündigt werden und zwingt Sie somit, den Gesamtbetrag inklusive Zinsen sofort zu tilgen. Das hat für viele Kreditnehmer die Folge, dass Sie Ihre Vermögenswerte liquidieren oder sich bei Verwandten und privaten Kreditgebern in weitere Schulden stürzen müssen.
Eigennutzung Immobilie: Vermieten als bessere Option?
Für eine erfolgreiche Vermietung sind verschiedene Faktoren einer Immobilie von Bedeutung. Allem voran steht die Lage des Objekts. Befindet es sich im oder in der Nähe des Stadtzentrums, wird es relativ einfach sein, passende Mieter zu finden. Objekte in zentraler Lage sind aufgrund ihres Anschlusses an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu kulturellen Angeboten sehr begehrt.
Des Weiteren müssen Zustand und Baujahr der Immobilie beachtet werden, da Wohnungen und Häuser, die gut erhalten oder neu erbaut sind, eine höhere Rendite abwerfen als alte, sanierungsbedürftige Immobilien.
Der Mietmultiplikator ist ein weiteres ausschlaggebendes Indiz für die Qualität des Objekts. Je länger es dauert, die Immobilie durch Mieteinnahmen abzubezahlen, desto unattraktiver ist das Investment. Deshalb stellt es sich als relativ kompliziert heraus, lukrative Objekte mit A-Lage in Großstädten und im ländlichen Raum zu finden.
Zudem sind auch Mikro- und Makrolage des Objekts ausschlaggebend für eine erfolgreiche Vermietung. Die Mikrolage umfasst dabei die Nähe zu öffentlichem Nahverkehr, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, Gastronomie und Geschäfte des täglichen Bedarfs. Die Makrolage hingegen bezieht sich auf die wirtschaftliche Stärke der vorliegenden Region. Dabei fließen die Anzahl der Arbeitsplätze, die Größe umliegender Städte sowie ansässige Unternehmen in die Bewertung mit ein. Die Beurteilung erfolgt allerdings nicht nach festen Werten, sondern lediglich nach Intuition und Erfahrung.
Zuletzt sollte die Höhe der Rendite des Objekts ausreichend sein, um Kosten, die mit dem Immobilienkauf anfallen, zu decken. Hier ist unter anderem die Rede von der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer. Außerdem fallen Notar- und Verwaltungskosten an. Empfehlenswert ist es zudem, aus den Mieteinnahmen einen Puffer für Reparaturen und Instandhaltungen anzusparen. Wenn die Rendite auch nach Einbezug der eigenen Finanzierung attraktiv bleibt, ist die Immobilie ein solides Investment. Zusätzlich gibt es noch einige Fragen beim Hauskauf, die Sie vorher mit dem Verkäufer abklären sollten.
Vorteile Vermietung: Das spricht gegen Eigennutzung Immobilie
Sofern die zuvor genannten Punkte gewährleistet und alle Unklarheiten beseitigt sind, ergeben sich bei der Vermietung Ihrer Immobilie folgende Vor- und Nachteile:
1. Regelmäßige Einkünfte
Durch die monatlichen Mieteinnahmen können Sie im Idealfall Ihr Darlehen komplett abdecken oder den Monat sogar mit einem Plus abschließen. Da die Tilgung nicht aus Ihrer eigenen Tasche, sondern durch die beständigen Mieteinnahmen finanziert wird, bauen Sie ohne eigene Kosten und mit überschaubarem langfristigen Aufwand Ihr Vermögen auf. Mit anderen Worten: Der Mieter zahlt Ihre Immobilie ab.
2. Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Bei der Vermietung einer Immobilie profitieren Sie von vielen steuerlichen Vorteilen. Jährlich dürfen zwei Prozent der Investitionssumme ohne den Grundstückspreis von der Steuer abgeschrieben werden. Wurde die Immobilie vor dem 01.01.1925 fertiggestellt, sind es sogar 2,5 Prozent. Des Weiteren können Werbungskosten und Darlehenszinsen, nicht jedoch die Tilgung, geltend gemacht werden. Unter Werbungskosten fallen beispielsweise Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Objekt, die Maklerprovision, die beim Kauf bezahlt wurde, und für Sie anfallende Fahrtkosten.
3. Vermieten ermöglicht Ortsunabhängigkeit
Ob Sie sich nun in Deutschland, Europa oder wo auch immer auf der Welt aufhalten, bleibt Ihnen die Einkommensquelle Ihrer vermieteten Immobilie erhalten. Der Kredit an die Bank wird weiterhin durch die Mieteinnahmen abbezahlt und falls der Mieter ausziehen möchte, werden Sie drei Monate vorab über die Kündigung informiert. Dadurch haben Sie Zeit, neue Nachmieter zu finden, um nicht in eine finanzielle Notlage zu geraten.
3 Nachteile, die gegen eine Vermietung sprechen
Allerdings gibt es bei der Vermietung einer Immobilie auch Nachteile, die Sie kennen sollten.
1. Ausfall der Mieteinnahmen
Trotz des Puffers von drei Monaten nach Kündigung kann es sein, dass die Zeit nicht ausreicht, um einen neuen Mieter zu finden. Meistens sind die Gründe hierfür eine unrealistische Mietpreisvorstellung – zum Beispiel durch einen Fehler in der Auswertung der Profitabilität des eigenen Objekts – oder ein angespannter Gesamtmarkt. Die einzige Lösung in dieser Situation ist, die wirtschaftliche Lage genauer unter die Lupe zu nehmen und den Mietpreis entsprechend anzupassen. Für Sie ist eine für kurze Zeit reduzierte Rendite profitabler als ein monatelanger Leerstand.
2. Steuer auf Mieteinkünfte
Da eine vermietete Immobilie idealerweise ein monatliches Plus auf Ihrem Konto verzeichnet, fallen auf diesen Einkommensüberschuss Steuern an. Dabei wird für die Errechnung der Steuer Ihr persönlicher Steuersatz, der für alle Einkünfte herangezogen wird, verwendet.
Wichtig anzumerken ist, dass nur Gewinne versteuert werden müssen. Das heißt, von der Gesamtsumme der Mieteinnahmen werden notwendige Ausgaben wie die Kosten für Hausverwaltung oder Inserate sowie die Maklerprovision bei einer Neuvermietung abgezogen. Zudem werden die steuerlichen Abschreibungen (allgemeine Abschreibung des Immobilienwerts, Reparatur- und Instandhaltungskosten, die Zinszahlung) mit dem Gewinn aus Mieteinnahmen verrechnet und ergeben abschließend die zu versteuernde Summe.
3. Hoher Verwaltungsaufwand
Neben den steuerlichen Besonderheiten sorgt noch ein weiterer Punkt für erhöhten Arbeitsaufwand: die Verwaltung der Immobilie. Damit Ihr Objekt am Ende des Monats den gewünschten Betrag erzielt, müssen passende Mieter gefunden werden, die sowohl an der Immobilie interessiert sind, als auch Ihren Ansprüchen gerecht werden. Des Weiteren sind Sie als Eigentümer verpflichtet, Reparaturen und die Instandhaltung selbst durchzuführen oder jemanden dafür zu beauftragen. Diese umfassen unter anderem die Behebung von Schäden und Mängeln, das Beseitigen von Schimmel und die sachgemäße Bereitstellung der Heizungsanlage.
Eigennutzung Immobilie: Fazit
Abschließend ist festzuhalten, dass die Entscheidung, ob eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung gekauft wird, individuell fallen muss und es keine allgemeingültige Antwort darauf gibt, welche Option lukrativer ist. Sowohl die Eigennutzung als auch die Vermietung weisen jeweils Vor- und Nachteile auf.
Zusammengefasst genießen Sie mit dem Bezug Ihres Eigenheims große Gestaltungsfreiheit und eine gewisse Sicherheit vor steigenden Mietkosten, müssen jedoch an Flexibilität einbüßen. Dagegen sind Sie bei der Vermietung einer Immobilie ortsunabhängig und profitieren von äußerst attraktiven steuerlichen Vorteilen. Nachteilig sind allerdings die Ungewissheit, die Sie mit unzuverlässigen Mietern erwartet, sowie der erhöhte Verwaltungsaufwand.
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