Scheidung und gemeinsames Haus – Was geschieht mit der Immobilie nach einer Trennung?

Die Trennungswelle nach den Sommerferien könnte dieses Jahr fünfmal so hoch ausfallen wie bisher, meinen Experten. Schuld daran sei die Corona-Pandemie und die damit verbundene Zwangsnähe der Ehepartner. Kompliziert wird’s allerdings, wenn gemeinsamer Besitz, wie eine Immobilie mit im Spiel ist. Was passiert mit einem gemeinsamen Haus nach einer Trennung? Lesen Sie in diesem Beitrag […]

Die Trennungswelle nach den Sommerferien könnte dieses Jahr fünfmal so hoch ausfallen wie bisher, meinen Experten. Schuld daran sei die Corona-Pandemie und die damit verbundene Zwangsnähe der Ehepartner. Kompliziert wird’s allerdings, wenn gemeinsamer Besitz, wie eine Immobilie mit im Spiel ist. Was passiert mit einem gemeinsamen Haus nach einer Trennung?

Lesen Sie in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten, die Eigenheimbesitzer im Fall einer Scheidung wissen sollten.

Kein Ehevertrag trotz Haus? Sie leben in einer Zugewinngemeinschaft

Um die Frage zu klären, was mit einer Immobilie nach einer Scheidung geschieht, muss zunächst geklärt werden, ob es einen Ehevertrag gibt, der die Vermögensverhältnisse klar regelt. Ist dies bei Ihnen nicht der Fall, dann leben Sie in Deutschland laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Güterstand einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Der Güterstand beschreibt, wie die das Vermögen von Eheleuten aufgeteilt ist.

Was bedeutet Zugewinngemeinschaft?

Bei einer Zugewinngemeinschaft bleibt das jeweilige Vermögen der einzelnen Ehepartner in deren Besitz. Im Fall einer Scheidung ist allerdings ein sogenannter Zugewinnausgleich zu zahlen. Bedeutet: Das Vermögen, das beide Ehepartner während ihrer Ehe erwirtschaftet haben, wird nach einer Trennung aufgeteilt. Gleiches gilt übrigens auch für Schulden, auch diese werden nach dem Ehe-Ende geteilt.

Bei einer Zugewinngemeinschaft muss im Falle einer Scheidung also die Differenz der beiden Beträge „Vermögen bei Beginn der Ehe“ und „Vermögen am Ende der Ehe“ ausgeglichen werden. Alles, was den einzelnen Eheleuten vor einer Trauung gehört hat, verbleibt im Eigentum desjenigen.

Welche Güterstände gibt es noch?

Neben der Zugewinngemeinschaft gibt es in Deutschland noch zwei weitere Güterstände: Die Gütertrennung, bei der das jeweilige Vermögen der Ehepartner auch nach der Eheschließung vollständig getrennt bleibt. Und die Gütergemeinschaft, bei der das jeweilige Vermögen beider Partner mit Beginn der Ehe zum gemeinschaftlichen Vermögen wird. Sowohl Gütertrennung als auch Gütergemeinschaft müssen in einem notariell beglaubigten Ehevertrag festgehalten werden.

Gibt es keinen Vertrag, gilt die Zugewinngemeinschaft in Deutschland hingegen automatisch ab dem Tag der Eheschließung. Auch möglich: eine Zugewinngemeinschaft nach Ihren eigenen Regeln. Bei einer sogenannten modifizierten Zugewinngemeinschaft halten Sie vertraglich individuelle Regeln fest, die für Ihre Ehe gelten. Firmenanteile oder Immobilien können beispielsweise explizit vom Zugewinnausgleich ausgeschlossen werden. Dahinter steckt in der Regel auch kein böser Wille. Im Gegenteil: Es kann ein Schutz sein. Geht beispielsweise der Betrieb des Partners pleite, muss der andere so nicht für dessen Schulden zahlen.

Zugewinngemeinschaft: Was passiert mit einer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung?

Knifflig wird es bei der Frage, wie ein Ausgleich geregelt ist, wenn ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie besitzt. Wohnungen oder Häuser lassen sich nach einer Trennung ja nicht so einfach aufteilen.

Hierbei ist wichtig zu wissen, dass es bei einer Zugewinngemeinschaft ausschließlich Geldzahlungsansprüche gibt. Heißt: Das (Ex-)Ehepaar muss sich darüber einig werden, wie das Haus oder die Wohnung finanziell untereinander aufgeteilt werden kann.

Dabei kommen drei gängige Möglichkeiten infrage: Das Eigenheim kann nach der Trennung verkauft oder versteigert und der Erlös untereinander aufgeteilt werden. Auch möglich ist eine Vermietung. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen geteilt. Es müssen aber auch die Kosten, zum Beispiel für Reparaturen, geteilt werden. Und die dritte Option ist, dass ein Partner den anderen ausbezahlen kann und so die Immobilie übernimmt.

Wenn es zu Streit kommt und sich die Eheleute nicht einigen können, was mit der Wohnung oder dem Haus nach der Trennung geschieht, dann übernimmt die Entscheidung ein Gericht.

Alleineigentum: Was passiert mit einem Haus nach einer Trennung?

Nicht immer gehört das Eigenheim beiden Eheleuten. Es ist möglich, dass nur ein Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie eingetragen ist und nicht beide. In diesem Fall gehört die Immobilie nur einer Person. Daran ändert auch die Scheidung nichts.

Leben Sie jedoch in einer Zugewinngemeinschaft, kann es dennoch dazu kommen, dass Ausgleichszahlungen fällig werden: Die eigene Immobilie wird rechtlich als Zugewinn getrachtet, wenn sie während der gemeinsamen Ehe gebaut oder gekauft wurde.

Aber auch bei einem Eigenheim, das einer Person schon vor der Eheschließung gehört hat, kann ein Zugewinnausgleich anfallen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn in der Zeit vor der Scheidung ausgebaut oder modernisiert wurde.

Als Faustregel gilt: Hat sich während der Ehe der Wert einer Immobilie verändert, zum Beispiel durch Baumaßnahmen, dann muss dies nach dem Ehe-Ende ausgeglichen werden. Auch die Coronakrise hat Einfluss auf den Immobilienmarkt.

Gütertrennung & Gütergemeinschaft: Was passiert mit einer gemeinsamen Immobilie?

Auch wenn die meisten Ehen eine Zugewinngemeinschaft sind, gibt es, wie bereits erwähnt, noch zwei weitere Güterstände: Gütertrennung und Gütergemeinschaft. Aber was, wenn in einem dieser beiden Güterstände gemeinsam ein Eigenheim gekauft oder gebaut wurde und es dann zur Scheidung kommt?

Bei der Gütertrennung bleibt das jeweilige Vermögen der Eheleute auch nach der Eheschließung getrennt. Wurde während der Ehe jedoch gemeinsam eine Immobilie erworben und stehen auch beide Partner im Grundbuch, ist das Eigenheim von der Gütertrennung ausgeschlossen. Das heißt: Bei einer Scheidung muss der Wert der Immobilie untereinander ausgeglichen werden. Dies wird, wie bei der Zugewinngemeinschaft, häufig durch Verkauf, Versteigerung, Vermietung oder Ausbezahlen geregelt. Kommt es zum Streit, übernimmt die Entscheidung ein Gericht.

Bei der Gütergemeinschaft wird das jeweilige Vermögen der Partner mit Beginn der Ehe zum gemeinschaftlichen Vermögen. Es verschmilzt zum sogenannten „Gesamtgut“, welches im Fall einer Scheidung aufgeteilt werden muss. Das Gesetz kennt neben dem Gesamtgut aber auch noch das Sondergut (Dinge, die sich nicht teilen lassen, z.B. ein Nießbrauchsrecht) und das Vorbehaltsgut (Gegenstände, die aufgrund besonderer Umstände vom Gesamtgut ausgeschlossen werden). Bei Immobilienbesitzern kommt es vor, dass ein Eigenheim im Ehevertrag als Vorbehaltsgut festgehalten wird. In diesem Fall sind Wohnungen und Häuser bei einer Trennung nicht mehr Teil des Gesamtguts, das nach dem Ehe-Aus aufgeteilt wird.

Ehevertrag: Was müssen Immobilienbesitzer beachten?

Egal, ob Ihre Ehe eine Zugewinngemeinschaft ist oder ob Sie sie sich für Gütertrennung oder Gütergemeinschaft entschieden haben, für Immobilienbesitzer gilt: Das Eigenheim ist immer ein sehr wichtiger Punkt im Ehevertrag. Regeln Sie in guten Zeiten, wer im Fall einer Scheidung das Wohnrecht behalten darf und was mit dem Haus nach einer Trennung geschieht. So haben Sie alles schwarz auf weiß. Das kann helfen, wenn Streit den klaren Blick vernebelt.

Auch wichtig zu wissen ist, dass ein Ehevertrag rechtssicher formuliert sein muss. Ist dies nicht der Fall, könnte er ungültig sein. Deshalb sollten Sie sich fachmännisch beraten lassen, zum Beispiel von einem Anwalt für Familienrecht. Außerdem ist bei einem Ehevertrag immer eine notarielle Beurkundung nötig, auch wenn das Schreiben nicht von Ihnen, sondern vom Anwalt stammt.

Unverheiratet: Was passiert mir einer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung?

Nicht nur Ehepaare kaufen oder bauen sich gemeinsam ein Eigenheim. Auch viele Unverheiratete leben in ihren eigenen vier Wänden. Doch was geschieht mit einer Eigentumswohnung oder einem Haus im Fall einer Trennung bei Paaren ohne Trauschein?

Um dies herauszufinden, hilft ein Blick ins Grundbuch: Wer dort steht, hat die Rechte an der Immobilie. Denn eines dürfen unverheiratete Paare nicht vergessen: Vor dem Gesetz werden sie wie Fremde behandelt. Daher zählt, wenn die Beziehung scheitert, nur, wer im Grundbuch steht. Ist dort ausschließlich eine Person festgehalten, geht die andere nach einer Trennung meist leer aus. Sind beide Partner eingetragen, gehört jedem ein Anteil. Dieser muss nicht immer genau 50/50 sein. Auch andere Verteilungen, etwa 70/30, können im Grundbuch festgehalten werden.

Unverheiratet: Wie können Sie Ihr Haus bei der Trennung absichern?

Was nicht jeder weiß: Auch unverheiratete Paare können einen Vertrag abschließen. Dieser nennt sich dann nicht Ehevertrag, sondern Partnerschaftsvertrag und sorgt für mehr Sicherheit und Klarheit. Das ist wichtig, gerade vor einer so großen Anschaffung wie einem Wohnungs- oder Hauskauf oder wenn ein unverheiratetes Paar ein Kind erwartet.

In solch einem Vertrag, den Sie notariell beglaubigen lassen müssen, wird beispielsweise festgehalten, wer bei einem Immobilienkauf wie viel Eigenkapital eingebracht hat oder wem die Möbel gehören. Der Vertrag kann – und sollte – außerdem regeln, was im Fall einer Trennung mit dem Haus oder der Wohnung geschieht: Wer haftet für die Baufinanzierung? Wer darf wohnen bleiben? Und wer bekommt wie viel, wenn das Haus nach einer Trennung verkauft werden muss.

Mit Augenzwinkern empfehlen manche Berater, dass Sie bei so einem Aufwand auch gleich heiraten und einen Ehevertrag aufsetzten könnten. Aber dies bleibt zum Glück immer noch Ihre Entscheidung.

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