Ob an der Tankstelle, im Supermarkt oder beim Restaurantbesuch mit Freunden: Dass die Preise überall rasant steigen, macht sich aktuell bei jeder Konsumentscheidung bemerkbar. Und auch der Immobilienmarkt ist nicht vor Inflation und Zinsanstieg gefeit.
Viele Kaufinteressenten fragen sich deshalb berechtigterweise: Immobilien jetzt kaufen oder warten? Steigen die Zinsen weiter? Platzt bald eine Blase?
Natürlich können auch wir nicht in die Zukunft sehen. Dennoch möchten wir Ihnen mit diesem Artikel die drei größten Bedenken gegen den Kauf einer Immobilie nehmen und genau jene Fragen beantworten, die Sie nachts beim Gedanken an Ihre Traumimmobilie umtreiben.
Bedenken #1: In Deutschland gibt es eine Immobilienblase, die bald platzt
Sie plagt seit Monaten die Frage, ob sie Immobilien jetzt kaufen oder warten sollen? Unumstritten ist, dass die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland – insbesondere in den großen Metropolen Hamburg, München oder Berlin – seit Jahren stark steigen. Doch reicht diese Tatsache bereits zur Bildung einer ‚Immobilienblase‘, wie sie derzeit gerne von Journalisten herbeigeschrieben wird?
Grundsätzlich gibt es zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik. Glücklicherweise sind die Vergaberichtlinien für Darlehen in Deutschland recht streng. Wer also eine schlechte Zahlungsfähigkeit aufweist, bekommt keinen Kredit. Ein Immobiliencrash, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande also nicht zu erwarten.
Zusätzlich wurde 2017 ein Gesetz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erlassen, das die Möglichkeit bietet, Spekulationsblasen durch Eingriffe in den Immobilienmarkt entgegenzuarbeiten. Seit dem 1. April 2022 müssen Banken in Deutschland als Vorsorge für mögliche Rückschläge beispielsweise einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen.
Darüber, ob es also überhaupt eine Immobilienblase in Deutschland gibt, die theoretisch platzen könnte, sind sich Experten nach wie vor uneinig. Worin sie sich jedoch einig sind, ist, dass dezidiert nicht von einem plötzlichen Immobilien-Preisabsturz auszugehen ist.
Bedenken #2: Hohe Zinsen führen zu mehr verfügbaren Immobilien
Dass die Immobilienpreise nach vierzehn Jahren Aufschwung erstmal sinken könnten, stimmt tatsächlich. Das zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex des Empirica-Instituts, demzufolge die Preise für bestehende Immobilien im vergangenen Jahr deutlich weniger schnell gestiegen sind als in den Vorjahren seit 2015. Es ist auch korrekt, dass Gegenden, in denen Immobilien günstiger geworden sind, grundsätzlich zugenommen haben. Aber: Mit einem regelrechten Immobilien-Preissturz rechnen die Experten des Instituts nicht. Der momentan beobachtbare Preiseinbruch wird weder tief noch dauerhaft sein.
Die Erklärung liegt auf der Hand: Auch wenn die steigenden Immobilienzinsen die Nachfrage nach Eigentum erst einmal verkleinern, wirken sich einige andere Faktoren auf das langfristige Angebot aus. Durch den Krieg in der Ukraine und Corona kommt es einerseits zu Lieferengpässen bei Baumaterial, andererseits weisen Kommunen aus Umwelt- und Klimaschutzgründen immer weniger Bauland aus.
Die Politik reagiert zusätzlich mit Sanierungspflichten, Subventionsentzug beim konventionellen Neubau und weiteren Verschärfungen im Baurecht. Diese Entwicklung führt insgesamt dazu, dass immer noch deutlich weniger Immobilien gebaut als benötigt werden. Folglich sinkt das Angebot.
Eine Faustregel, die Sie sich merken müssen, lautet: Solange das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, steigt die Knappheit. Hohe Zinsen führen also nicht automatisch zu einem Plus an verfügbaren Immobilien. Es gibt nach wie vor genügend Gründe für eine Eigentumswohnung.
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Bedenken #3: Bei hohen Zinsen lohnt es sich, mit dem Immobilienkauf zu warten!
Vergessen Sie bitte nicht: Kaufen ist in den allermeisten Szenarien langfristig immer noch günstiger als mieten – gerade in Zeiten eines negativen Realzinses. Natürlich muss die Immobilie und die Finanzierung zu Ihrem Leben passen. Die grundsätzliche Entscheidung für einen Kauf sollten Sie allerdings nicht allein vom Zinssatz abhängig machen.
Klären Sie am besten vor der Immobiliensuche Ihre ganz persönliche, finanzielle Lage und achten Sie vor dem Kauf auf folgende drei Punkte, um die Frage „Immobilien jetzt kaufen oder warten“ kompetent beantworten zu können.
1. Eigenkapital
Um die gestiegenen Zinsen aufzufangen, empfehlen wir, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Der CEO von Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp, Jörg Utecht, konnte bereits beobachten, dass viele Kunden dieser Empfehlung gefolgt sind.
Im ersten Quartal 2021 haben Kunden durchschnittlich 124.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht. Im ersten Quartal 2022 waren es bereits 153.000 Euro – ein Plus von 23 Prozent.
2. Immobilien jetzt kaufen oder warten – Lange Zinsbindung
Anders als im angelsächsischen Ausland finanzieren Selbstnutzer wie Kapitalanleger ihre Immobilien hierzulande mit Festzinshypotheken. Steigende Zinsen zwingen daher niemanden so schnell zum Verkauf. Zuletzt wurden zudem immer längere Zinsbindungen vereinbart, wodurch auch die Restschulden nach Ablauf geringer ausfallen.
Auch wenn die Zinsen einer langfristigen Bindung etwas höher sind als bei kürzeren Zeiträumen: Wir empfehlen Ihnen in unbeständigen Zeiten unbedingt eine möglichst lange Zinsbindung.
3. Suche abseits von Online-Portalen
Obwohl digitale Plattformen die Immobiliensuche niedrigschwelliger, schneller und einfacher gemacht haben, sollten Sie unserer Erfahrung nach nicht ausschließlich online suchen. Erzählen Sie in Ihrem Bekannten- und Arbeitskreis, dass Sie gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, gehen Sie in Ihrem Wunschbezirk spazieren und achten Sie auf ausgedruckte Aushänge in Cafés oder Supermärkten.
Auch auf Ebay-Kleinanzeigen werden Immobilien angeboten und in einigen Städten haben sich sogar spezielle Immobilien-Newsletter von motivierten Privatpersonen etabliert, die Käufer und Verkäufer zusammenbringen sollen. Wer weiß, vielleicht wollen Sie beim passenden Objekt doch noch aufs Land ziehen?
Immobilien jetzt kaufen oder warten? Fazit
Auch wenn reißerische Headlines etwas anderes suggerieren: Wir haben im Herbst 2022 in Deutschland weiterhin einen sehr starken Verkäufermarkt. Es gibt immer noch deutlich mehr Nachfrage als Verkäufe pro zu verkaufender Immobilie. Auch wenn die heikle politische Lage dem deutschen Immobilienmarkt gerade zusetzt, wird der Immobilienmarkt in absehbarer Zeit wieder zur Normalität zurückkehren.
Ohne Sie enttäuschen zu wollen: Die Hoffnung, dass der Markt die Immobilienpreise von selbst senken wird, ist eher unwahrscheinlich. Wir warnen wie die meisten Experten davor, dass Sie Ihre Kaufpläne mit Blick auf mittelfristig fallende Preise aufschieben. Wenn Sie Ihr Traumhaus finden, sollten Sie lieber jetzt zuschlagen, als darauf zu warten, dass Ihnen ‚der Markt‘ entgegenkommt.
Wenn Sie also weiterhin kaufen möchten, einen etwas höheren Eigenkapitalanteil mitbringen und Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, sollten Sie nicht zögern – und kaufen.
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