Wie eine sorgfältige Lektüre des Koalitionsvertrags der neuen Bundesregierung zeigt, ist das Aus für die Befreiung von der Immobilien-Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf beschlossene Sache. Musste bislang der Gewinn aus einem Privatverkauf einer Immobilie nicht versteuert werden, wenn die Besitzdauer mindestens zehn Jahre betrug, soll diese Frist nun auf bis zu fünfzehn Jahre ausgeweitet oder sogar ganz abgeschafft werden. Was die Abschaffung der Spekulationsfrist für Grundbesitzer im Einzelnen bedeutet und welche Alternativen bestehen, möchten wir Ihnen in diesem Beitrag näher erklären.
Was ist die Immobilien-Spekulationsfrist?
Auf den Zugewinn durch Immobilien, die als Renditeobjekte erworben wurden, werden Spekulationssteuern fällig, wenn diese innerhalb einer Besitzdauer von zehn Jahren verkauft werden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei dem Objekt um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt; entscheidend für die Fälligkeit von Steuern ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren und die Einstufung als Kapitalanlage.
Vermietete Immobilien zählen in die Kategorie ‚Renditeobjekt‘: Allerdings entfallen nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist die Spekulationssteuern, auch wenn das Objekt vermietet ist und nicht für den Eigenbedarf zur Verfügung steht. Als Beginn der Spekulationsfrist zählt das Datum, an dem das Wohneigentum erworben wurde.
Werden Immobilien von den Eigentümern oder deren Kindern zu Wohnzwecken genutzt, beträgt die Spekulationsfrist lediglich zwei Jahre. Hierbei gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass die Nutzung von Wohnraum durch Kinder nur dann unter die Definition ‚Eigenbedarf‘ fällt, falls für diese noch Kindergeld bezogen wird. Auch die Nutzung eines Objekts als Zweitwohnung oder Feriendomizil gehört in die Kategorie ‚Eigenbedarf‘. Doch sollte in beiden Fällen berücksichtigt werden, dass es sich dabei ausschließlich um unentgeltliche Wohnzwecke handelt. Die Vermietung an Feriengäste ist nicht vorgesehen.
Ein fester Steuersatz zur Berechnung der Spekulationssteuer existiert nicht: Das Finanzamt bestimmt den prozentualen Anteil in der Regel anhand des persönlichen Steuersatzes. Unter Umständen kann die Höhe des fälligen Prozentsatzes jedoch im zweistelligen Bereich liegen.
Welche Auswirkungen hat die Abschaffung der Spekulationsfrist und wer ist davon betroffen?
Dass die Ampelkoalition die Spekulationsfrist für Immobilien abschaffen möchte, wird mit einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum begründet. Diese Einschätzung des Immobilienmarktes durch die aktuelle Bundesregierung hat eine grundsätzliche Verschiebung bei der Besteuerung von Eigentum zur Folge: Der Fokus richtet sich zukünftig also weniger auf den Besitz von Wohnraum als auf die Regulierung von Preisen durch Besteuerung.
Für Unternehmer und Steuerpflichtige, die Immobilien als private Kapitalanlage nutzen, kann diese Neuausrichtung der Politik unter Umständen eine deutliche Verschärfung der Steuerlast bedeuten. Aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre und der anhaltend hohen Inflation spielt die Immobilie als Renditeobjekt eine maßgebliche Rolle bei der Vermögenssicherung. Deshalb sind besonders Immobilienunternehmer und Investoren von einer möglichen Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist betroffen. Auf das Umdenken in der Politik sollte daher notwendigerweise auch eine Erweiterung der Anlageperspektive bei Eigentümern folgen.
Was sich durch die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilienbesitzer ändern könnte
Für Besitzer von Immobilien, die ihr Eigentum ausschließlich für den Eigenbedarf nutzen, wird sich vorerst nichts an den bestehenden Fristen und Regelungen ändern. Der Koalitionsvertrag betont ausdrücklich, es mehr Menschen in Deutschland ermöglichen zu wollen, bezahlbaren Wohnraum für den Eigenbedarf zu erwerben. Sogenannte ‚kapitalersetzende Darlehen‘ sollen es auch Haushalten ermöglichen Immobilien zu erwerben, die zuvor eher der Gruppe der klassischen Mieter zuzurechnen waren. Darüber hinaus führen neue Spielräume bei der Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer dazu, dass der Kauf von Immobilien für Eigenbedarf erleichtert wird.
Ausdrücklich erschwert werden laut Koalitionsvertrag allerdings gewerbliche Transaktionen und somit auch die steuerlichen Rahmenbedingungen von Immobilien-Sharedeals. Anhand dieser Ankündigungen lässt sich eindeutig eine Umorientierung der Regierung erkennen, die Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch Niedrigzinsen mithilfe von neuen Steuerlasten aufzufangen versucht. Erfahrungen mit der Besteuerung des Gewinns bei Immobilienverkäufen im europäischen Ausland können hier bereits einen kleinen Vorgeschmack darauf geben, was auf viele Immobilienbesitzer in dieser Legislaturperiode zukommen könnte.
Mögliche Verschärfungen für selbstgenutzte Immobilien?
Ein Blick über den Tellerrand zu unseren österreichischen Nachbarn zeigt, dass dort bereits im Jahr 2012 eine komplette Abschaffung der Spekulationsfrist stattfand – auch für Eigentümer, welche ihre Immobilie selbst nutzen. Immobilienbesitzer in Frankreich müssen ihr Wohneigentum mindestens dreißig Jahre selbst bewohnt haben, um bei einem Verkauf den Zugewinn nicht versteuern zu müssen. Die Schweiz erhebt dagegen eine Grundstückgewinnsteuer: Diese fällt auf den Reingewinn an und kann mit Kosten für wertsteigernde Renovierungsarbeiten und Investitionen in die Wertvermehrung der Immobilie verrechnet werden. In der Regel steht dem Kanton oder der Gemeinde sogar ein Pfandrecht auf das Grundstück zu, mit dem sichergestellt wird, dass die anfallende Grundstückgewinnsteuer gezahlt wird.
Welche Optionen gibt es für Immobilienbesitzer, um die steuerliche Mehrbelastung zu umgehen?
Der aufmerksame Beobachter wird eine Vielzahl an Transaktionsmöglichkeiten verfolgen, die unsere europäischen Nachbarn in die Lage versetzt, die Besteuerung von Gewinn bei Immobilienverkäufen zu umgehen bzw. aufzuschieben.
1. Schenkung
Im Rahmen einer Schenkung wird beispielsweise die Spekulationssteuer in der Schweiz ausgesetzt. Die übertragende Partei bezahlt in diesem Fall keine Grundstückgewinnsteuer. Allerdings übernimmt der neue Eigentümer mit dem Besitz der Immobilie auch die Steuerschuld des Vorbesitzers, welche jedoch erst im Augenblick des Verkaufs fällig wird. Für die Festsetzung des Betrags werden durch den Vorbesitzer aufgewendete Anlagekosten sowie die Haltedauer berücksichtigt.
2. Gemischte Schenkung
In vielen Fällen wird ein Aufschub bei der Spekulationssteuer auch dann gewährt, wenn die Transaktion in Form einer sogenannten ‚gemischten Schenkung‘ erfolgt. Diese liegt vor, falls der neue Eigentümer der Immobilie dem Schenker durch eine Gegenleistung verpflichtet ist. Eine solche Gegenleistung kann beispielsweise darin bestehen, dass der Beschenkte eine Hypothek übernimmt, welche auf dem Eigentum lastet.
3. Nießbrauch
Eine weitere häufig gewählte Option zur Umgehung von Spekulationssteuern ist die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts. In diesem Fall gewährt der neue Eigentümer dem Vorbesitzer das Recht, das Haus oder die Wohnung weiterhin zu nutzen oder einen materiellen Wert aus der Vermietung bzw. Verpachtung der Immobilie zu ziehen.
Bei der Festsetzung der Steuerschuld werden dabei sowohl die durchschnittliche Lebenserwartung des Begünstigten als auch der Netto-Ertrag aus der Immobilie als Berechnungsgrundlage herangezogen. Um tatsächlich in den Genuss eines Aufschubs oder einer Minderung der Spekulationssteuer zu gelangen, ist es jedoch erforderlich, den Nachweis zu erbringen, dass zwischen Leistung und Gegenleistung ein deutlich sichtbares Missverhältnis besteht, welches den Kriterien einer Schenkung entspricht.
Fazit
Die neue Bundesregierung hat eindeutig eine Wende in der Besteuerung von Immobilienverkäufen eingeläutet. Wie sich ihre Vorhaben konkret auswirken werden und welche Möglichkeiten sich für Eigentümer eröffnen, Steuern zu umgehen, zu mindern oder aufzuschieben, ist von der individuellen Situation des Immobilienbesitzers abhängig. Viele Eigentümer, die sich dafür entscheiden, ihre Kinder noch zu Lebzeiten abzusichern, können schon jetzt auf unterschiedliche Steuersparmodelle zurückgreifen.
Sie möchten sichergehen, nach Ablauf der zehnjährigen Besitzdauer Ihrer Immobilie keine Spekulationssteuern zahlen zu müssen? Dann setzen Sie sich möglichst zeitnah mit einem kompetenten Makler in Verbindung. Als Experte verfügt dieser nicht nur über einen umfassenden Einblick in die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt, sondern ist darüber hinaus bestens informiert über eine Vielzahl an Möglichkeiten, die Steuerlast, die durch den Verkauf von Immobilien entsteht, zu senken. Eine ausführliche Beratung durch einen erfahrenen Makler verschafft Ihnen Sicherheit, die für eine individuell passende und ökonomisch sinnvolle Entscheidung nötig ist.
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