Ferienwohnung als Kapitalanlage: Wann und wo sich der Kauf besonders lohnt

Ferienwohnung als Kapitalanlage: Wann und wo sich der Kauf besonders lohnt

Eine eigene Wohnung direkt an der Nordseeküste? Eine urige Berghütte in den Alpen? Oder doch lieber ein schicker Bungalow auf Mallorca? Viele Menschen spielen im Laufe ihres Lebens mit dem Gedanken, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu kaufen – einerseits, um selbst ab und an den Urlaub am liebsten Ferienort zu verbringen, andererseits, um sie zu vermieten und so zusätzliche Einnahmen zu generieren. 

Was in der Vorstellung nach einem Vorhaben mit zahlreichen Vorteilen klingt, ist in der Realität doch komplizierter – und nicht immer lukrativ. Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage kaufen will, muss viele Faktoren mit- und gegeneinander abwägen. Wir verraten Ihnen in diesem Artikel, wann und wo sich der Kauf einer Ferienimmobilie tatsächlich lohnt, worauf Sie vor einer Investition unbedingt achten sollten und warum Lage und Infrastruktur ausschlaggebend für eine erfolgreiche Geldanlage sind. 

Ferienimmobilien kaufen: Das müssen Sie beachten

Wer überlegt, in eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu investieren, sollte sich vorab die aktuelle Lage des Immobilienmarktes vor Augen führen. Gerade im Sektor der Ferienimmobilien hat sich der Markt in den letzten Jahren stark verändert. In früheren Zeiten war es Usus, ein Objekt dort zu kaufen, wo man selbst gerne den Urlaub verbrachte. Heute liegt der Fokus auf anderen Parametern: Lage und Vermietungs-Potenzial. 

Tatsächlich lohnt es sich für Sie nur, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu erwerben, wenn der Kaufpreis, die Lage, Ausstattung sowie die laufenden Kosten stimmen und Ihnen Rendite einbringen. Wägen Sie deshalb auch ab, inwiefern die Immobilie konkret genutzt werden soll: Wollen Sie das Objekt ausschließlich gewerblich vermieten, oder auch ab und an privat bewohnen? Zudem sollten Sie Ihre Gedanken zu Ihrer Wunschimmobilie konkretisieren. Welche finanziellen Mittel stehen Ihnen zur Verfügung, was wünschen Sie sich – und was können Sie sich tatsächlich leisten? Wollen Sie ein Haus bauen oder kaufen? Lediglich eine Ferienwohnung erwerben? Oder interessieren Sie sich für ein Objekt in einer Ferienanlage? 

Da Sie mit einer Ferienwohnung als Kapitalanlage hauptsächlich eine gewerbliche Vermietung anstreben, sollten Sie sich auch mit den Bedürfnissen Ihrer potenziellen Gäste auseinandersetzen. Welche Annehmlichkeiten werden diese besonders schätzen? Liegt Ihr Wunschobjekt in einer gefragten Gegend, die für Besucher interessant ist? Nehmen Sie auch die umliegende Infrastruktur unter die Lupe: Gibt es gute Einkaufsmöglichkeiten? Können Ihre Gäste Sehenswürdigkeiten zu Fuß erreichen? Je mehr Attraktionen in der Nähe der Ferienimmobilie liegen, desto besser. 

Welche Voraussetzungen gibt es für die Vermietung einer Ferienimmobilie? 

Wer eine Ferienimmobilie gewerblich vermieten möchte, sollte im Vorfeld bereits darauf achten, dass dies auch tatsächlich möglich ist, denn: Nicht alle Ferienwohnungen sind tatsächlich für die gewerbliche Vermietung geeignet. Voraussetzung ist, dass die Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die gewerbliche Ferienvermietung zulässig ist. Auch die Baugenehmigung verrät mehr über den späteren Einsatz als Ferienimmobilie: Ist bereits der Bau als Immobilie zur gewerblichen Vermietung genehmigt, darf diese später an Feriengäste vermittelt werden. 

Kosten für eine Ferienwohnung als Kapitalanlage

Wenn Sie überlegen, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu kaufen, müssen Sie vorab bereits alle relevanten Kosten auflisten – auch die versteckten – und eine Kosten-Nutzen-Rechnung aufstellen. 

Damit Sie eine Investition tätigen, die sich auch wirklich lohnt, sollten Sie auf Ferienimmobilien in Touristenhochburgen, beispielsweise auf Sylt, verzichten. Dort müssen Sie mit utopisch hohen Preisen für ein Objekt rechnen und gleichzeitig den Konkurrenzkampf um die Gäste mit einkalkulieren, da der Ferienvermietungsmarkt oftmals übersättigt ist. Diese Umstände sowie die Tatsache, dass Sie eine teure Investition tätigen müssen, schmälert Ihre potenzielle Rendite deutlich. 

Kalkulieren Sie in Ihre Kosten-Nutzen-Rechnung alle Einnahmen, Ausgaben, Steuern und Co. detailliert ein und bleiben Sie realistisch: Rechnen Sie am besten mit dem Worst Case – im Idealfall werden Sie dann nach dem ersten Jahr der Vermietung mit mehr Rendite überrascht, als gedacht. Wichtig ist, dass Sie auch die Kauf- beziehungsweise Kreditkosten mitbedenken und Ausgaben wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Co. einbeziehen. 

Anschaffungskosten einer Ferienwohnung als Kapitalanlage

Je nachdem, wo Sie Ihre Ferienimmobilie erwerben, müssen Sie mit Grunderwerbsteuern rechnen. In Deutschland beträgt der Prozentsatz – je nach Bundesland – etwa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Kosten für einen Notar: Für die Beglaubigung des Kaufvertrags sowie den Eintrag ins Grundbuch werden etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Der Grundbucheintrag produziert zudem Gerichtskosten, die bei 0,5 Prozent des Kaufpreises liegen. 

Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage über einen Makler kauft, muss zusätzlich eine Maklerprovision einkalkulieren. Dabei entstehen Kosten von etwa drei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Zudem ist es sinnvoll, vor dem Kauf einen Gutachter zu engagieren, der die Immobilie genau unter die Lupe nimmt und Ihre Investition somit professionell absichert. Die Gutachterkosten variieren allerdings stark und sind abhängig von der jeweiligen Region, aber auch von der Immobilie an sich sowie dem Anbieter. 

Natürlich fließen in die Kalkulation der Anschaffungskosten auch die Finanzierungskosten für Ihre Ferienimmobilie mit ein – je nachdem, ob Sie ein Darlehen beantragen, fallen diese mehr oder weniger hoch aus. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage über einen Kredit finanzieren, lohnt sich dies in den meisten Fällen nur, wenn Sie die Wohnung vermieten und die Eigennutzung der Immobilie beschränken. Um mit den Mieteinnahmen die Kosten für den Kredit, die Tilgung sowie die laufenden Betriebskosten abzudecken, muss eine Ferienwohnung im Schnitt etwa 17 Wochen im Jahr vermietet werden.  

Ferienwohnung als Kapitalanlage
Quelle: Scott Graham/unsplash

Ferienimmobilie: Laufende Kosten einkalkulieren

Haben Sie die Kosten für die Anschaffung einer Ferienwohnung als Kapitalanlage berechnet, müssen auch die laufenden Betriebskosten eingeplant werden. Dazu gehören:

  • Versicherungen
  • Reinigungskosten
  • Instandhaltung und Wartung der Immobilie
  • Internetanschluss und Co.
  • Website
  • Personalkosten (Verwalter, Hausmeister etc.)
  • Software zur Verwaltung einer Ferienimmobilie
  • Inserate und Marketing 
  • Vermittlungskosten
  • Provisionsgebühren bei Buchungen oder für Onlineportale 
  • Umsatzsteuer
  • Gewerbesteuer

So bestimmen Sie den korrekten Mietpreis für Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage

Damit sich die Investition in eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt, müssen Sie für die Immobilie einen passenden Mietpreis ansetzen, der Ihre laufenden Kosten deckelt und im besten Falle bereits nach kurzer Zeit Rendite abwirft sowie als private Altersvorsorge dient. 

Schauen Sie sich dazu einerseits den Mietmarkt in der näheren Umgebung genau an und beobachten Sie andererseits die Preisentwicklung Ihrer Mitwettbewerber. Passen Sie Ihren Preis daran an. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass nicht nur eine ähnliche Lage und Größe der Immobilie den Mietpreis beeinflussen, sondern vor allem eine hochwertige Ausstattung. Hat Ihre Ferienwohnung beispielsweise Zugang zu einer Sauna oder einen Whirlpool auf dem Balkon, können Sie höhere Mietkosten anvisieren. Wichtig ist zudem, dass Sie in Ihrer Preisgestaltung dynamisch bleiben und auf Faktoren wie die Konkurrenz, die Auslastung und Co. flexibel reagieren. 

Unser Tipp: Viele Eigentümer von Ferienimmobilien vergessen in einer Kostenkalkulation den eigenen Arbeitsaufwand. Ihre Rendite muss auch die Zeit, die Sie in Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage investieren, mit abdecken. 

Vorsicht! 5 Fehler, die Sie bei der Investition in eine Ferienimmobilie vermeiden sollten

Wie jede Investition ist auch die Anschaffung einer Ferienwohnung als Kapitalanlage ein riskantes Unterfangen, das viele Fallen und Fehlerquellen bereithält:

  1. Sie kalkulieren zusätzliche Kosten nicht ein

Beziehen Sie in Ihre Kosten-Nutzen-Rechnung nicht nur den Kaufpreis der Immobilie sowie Ihre Finanzierungskosten ein, sondern denken Sie auch an Kosten für Buchhaltung, Versicherung, Deko, Ausstattung, Instandhaltung, Reparaturen, Steuern, Lizenzen sowie die Wertminderung. 

  1. Sie kennen die Gegend nicht

Investieren Sie nicht blind in eine Ferienwohnung als Kapitalanlage. Im besten Falle kennen Sie die Gegend, in der Sie eine Immobilie erwerben wollen, wie Ihre Westentasche und können so auch das Preis-Leistungs-Verhältnis realistisch einschätzen. 

  1. Sie sind sich nicht sicher, ob sich die Investition lohnt

Bevor Sie eine Ferienimmobilie erwerben, sollten Sie sich sicher sein, dass sich die Investition tatsächlich auch lohnt. Stellen Sie dazu einen Finanzierungsplan auf und berechnen Sie Ihr tatsächliches Budget. Beachten Sie dabei die Expertenmeinung, die besagt, dass ein Kredit nicht höher als 30 Prozent Ihres Einkommens sein sollte. Außerdem dürfen Sie nicht davon ausgehen, dass Sie Ihre Immobilie direkt ununterbrochen vermieten – rechnen Sie besser mit dem Worst Case. 

  1. Sie verlassen sich nur auf Ihr Bauchgefühl

Als erster Impuls ist es immer sinnvoll, auf das eigene Bauchgefühl zu hören – eine große finanzielle Entscheidung sollten Sie dagegen nicht auf diesem Wege treffen. Investieren Sie nicht irrational, sondern lassen Sie sich professionell beraten und durch die Meinung eines Experten absichern. Im besten Falle begleitet Sie dieser über den gesamten Prozess hinweg. Konsultieren Sie in rechtlichen Belangen zudem einen Notar, damit Sie keine bösen Überraschungen zu befürchten haben. 

  1. Sie kennen den Wert der Immobilie nicht 

Wer sich in Sachen Immobilienbewertung unsicher ist, sollte in jedem Falle einen Experten zu Rate ziehen, denn: Der Immobilienwert ist nicht mit dem Kaufpreis des Objekts gleichzusetzen. Er enthält weitaus mehr Faktoren wie die Lage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, das Alter der Immobilie sowie ihr Potenzial, Sehenswürdigkeiten in der Nähe oder die Kriminalitätsrate der Umgebung. 

Ferienwohnung als Kapitalanlage kaufen: An diesen Orten lohnt es sich

Ob sich der Kauf einer Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt, ist selbstverständlich auch davon abhängig, wo Sie eine Immobilie erwerben möchten. Grundsätzlich sollten Sie nur in Dinge investieren, mit denen Sie sich auskennen. Wählen Sie deshalb eine Gegend, mit der Sie bereits gut vertraut sind und wo Sie selbst schon einen Urlaub verbracht haben. 

Entscheidend für ein lohnenswertes Investment ist, dass sich ein besonderes Highlight in der Nähe der Ferienimmobilie befindet, beispielsweise ein Strandzugang, das Meer, Bergblick oder ein Skilift direkt vor der Tür. 

Beachten Sie außerdem bei der Wahl des Ortes, dass sich die Ferienimmobilie ganzjährig vermieten lassen sollte. So lohnt es sich beispielsweise mehr, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage im schneereichen Oberstdorf zu erwerben als im Ostallgäu. Die Region wird zwar im Sommer gut von Wanderern besucht, ist allerdings im Winter oft schneefrei und zieht deshalb keine Skifahrer an. 

Auch an der deutschen Küste können innerhalb einer Region große Unterschiede auftreten: Während Immobilien mit Meerblick meist ganzjährig vermietbar sind, lassen sich Objekte in zweiter Reihe lediglich 150 bis 180 Tage im Jahr vermieten. 

Ferienwohnung als Kapitalanlage
Quelle: Steven Ungermann/unsplash

Ferienimmobilien im Norden

In Deutschland lohnt es sich an vielen Orten, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu erwerben. Prädestiniert sind beispielsweise Nordseeinseln wie Norderney, Sylt oder Juist, da viele Menschen das gute Klima dort genießen und immer wieder nach Entspannung suchen. Abseits von Sylt gibt es noch relativ günstige Investitionsmöglichkeiten. 

Im Norden bietet sich auch die Lüneburger Heide als dankbare Umgebung für eine Immobilie an: Gäste genießen dort unberührte Natur und zahlreiche Wanderwege – Sie profitieren von preiswerten Ferienimmobilien. 

Ferienwohnung als Kapitalanlage in Bayern kaufen

Im Süden Deutschlands lohnen sich Ferienobjekte vor allem rund um die Bayerischen Seen wie Chiemsee, Ammersee oder Tegernsee. Dort herrscht ein hohes Touristenaufkommen und Vermieter freuen sich über regelmäßige Buchungen sowie eine attraktive Rendite. 

Auch das Münchner Umland wird bei Touristen immer beliebter: Während die Immobilienpreise in der Stadt immer weiter steigen und der Markt längst gesättigt ist, zieht es doch viele Gäste in die bayerische Metropole. Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage im Münchner Speckgürtel lohnt sich, da die Mieter einerseits die Nähe zur Stadt, andererseits aber auch die umliegende Natur sowie zahlreiche Sehenswürdigkeiten genießen können. 

Ferienwohnung als Kapitalanlage: Das sind die Vor- und Nachteile

Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung als Kapitalanlage? Sie sollten diese Vor- und Nachteile abwägen:

Vorteile:

  • zusätzliche Einnahmen werden generiert
  • steuerliche Vorteile: Inventar, natürlicher Wertverlust, Reparatur- und Verwaltungskosten, Versicherungen, Marketing und Anschaffungskosten können geltend gemacht werden
  • Ferienwohnung als Kapitalanlage kann auch privat genutzt werden
  • bei hohem Eigenkapitalanteil ist Chance auf Rendite gut 

Nachteile:

  • enormer Zeitaufwand, um Ferienvermietung rentabel zu gestalten
  • Einnahmen können stark variieren (abhängig von Lage, Objekt, Ausstattung etc.) 
  • Kauf einer Ferienwohnung ist keine sichere Geldanlage, Investition mit Chancen und Risiken
  • bei Mieteinnahmen über geltendem Freibetrag müssen Gewerbesteuern gezahlt werden
  • langfristig rentable Investition bei hoher Eigenkapitalmenge 

Fazit Ferienwohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich die Investition?

Ob sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage für Sie lohnt, ist einerseits abhängig von Ihren persönlichen Erwartungen – andererseits von Ihrer finanziellen Lage. Müssen Sie für die Finanzierung der Ferienimmobilie einen Kredit aufnehmen, besteht die Gefahr, dass die laufenden Kosten Ihre Einnahmen übersteigen. In jedem Falle sollten Sie vor einem Kauf das Investment gut durchrechnen und Ausgaben für die Finanzierung, den Erwerb, die Ausstattung, die professionelle Vermarktung sowie die Betriebskosten einkalkulieren. 

Kaufen Sie nur dort eine Ferienwohnung als Kapitalanlage, wo Sie selbst schon Urlaub gemacht haben und sich auskennen. Achten Sie außerdem darauf, die Immobilie vorab auf eine gewerbliche Vermietung hin zu überprüfen, diese mit einem Gutachter zu begehen und den Mietpreis korrekt festzulegen. Je mehr Attraktionen sich in unmittelbarer Nähe befinden, desto besser. 

Vorsicht ist bei Ferienimmobilien im Ausland geboten: Sie sollten nur dann investieren, wenn sie sich mit ausländischem Recht auskennen und sprachkundig sind, damit Sie mit den Behörden vor Ort verhandeln können. Finanzielle Beteiligungen an Ferienkomplexen oder Hotelapartmentanlagen, die mit hoher Rendite locken, sollten Sie nicht in Erwägung ziehen. Auch Timesharing in Hotel- oder Ferienanlagen sind riskant und nicht als Kapitalanlage geeignet. 

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