Immobilie geerbt: Die ersten Fragen zur Erbimmobilie

Die erste aller Fragen: Wer erbt die Erbimmobilie?

Es muss nicht immer das Testament oder ein Erbvertrag sein, durch welches Erbestücke vererbt werden, wie zum Beispiel Immobilien. Denn mitunter kommt es auch vor, dass der Verstorbene kein Testament oder einen Erbvertrag hinterlegt hat. In so einem Fall kommt die gesetzliche Erbfolge zum tragen. Da daraus meist Erbgemeinschaften entstehen, ist es gerade bei nicht teilbaren Erbgegenständen wie Immobilien oft mit viel Abstimmungsarbeit verbunden. Denn wenn es heißt: Immobilie geerbt – bringt ein Erbe wie dieses auch viel Verantwortung mit sich.

Via Testament enterbt: Was ist der Pflichtanteil?

Was viele nicht wissen: Auch wenn Eheleute und Kinder in einem Testament leer ausgehen, haben sie Anspruch auf einen Pflichtteil (§ 2303 BGB). Dieser besagt, dass Eheleuten und Kindern die Hälfte des gesetzlichen Erbes zusteht. Wichtig ist, dass der Pflichtteil aktiv und selbstständig von den Erben beim Nachlassgericht eingefordert werden muss, da er nicht automatisch an diese übergeht.

Was ist die gesetzliche Erbfolge und wer erbt die Immobilie?

Wenn der Nachlass nicht geregelt wurde, wird dieser durch die gesetzliche Erbfolge an die Erben verteilt. Die Erben wie Partner, Eltern, Kinder, Geschwister etc. werden dafür in entsprechende Kategorien unterteilt. Dabei gibt es Erben erster, zweiter und dritter Ordnung. Unter ihnen wird dann das Erbe aufgeteilt. Das Gesetz geht hier so vor, dass wenn es in der übergeordneten Kategorie keine Erbe gibt, das Erbe dann auf die Erben der nächsten Ordnung übergeht.

• Ehepartner und Kinder sind Erben erster Ordnung
• Geschwister und Eltern sind Erben zweiter Ordnung
• Tanten, Onkel und Großeltern sind Erben dritter Ordnung

Tipp: In fast allen Fällen lohnt es sich, einen Anwalt für Erbrecht bzw. eine fachkundige Person hinzuzuziehen. Erbschaften sind keine alltäglichen Angelegenheiten und sind durch gesetzliche Pflichten und Besonderheiten geregelt.

Muss das Erbe in jedem Fall angenommen werden?

Nein, muss es nicht. Als Erbe haben Sie das Recht, jedes Erbe wie auch eine Erbimmobilie auszuschlagen. Wenn zum Beispiel eine Immobilie mit hohen Krediten belastet, übernehmen Sie als Erbe damit auch die Schulden. Allerdings müssen Sie hier eine Frist einhalten und eine entsprechende Erklärung abgeben. Diese beläuft sich auf 6 Wochen, nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben.

Immobilie geerbt: Was geschieht nun?

Ist das Erbe geregelt, kann im nächsten Schritt überlegt werden, wie mit der Erbimmobilie verfahren werden soll.

Für den Fall, dass Sie die Immobilie zusammen mit einer Erbgemeinschaft erben, können Sie nicht alleine darüber entscheiden und verfügen. Dann gibt es mehrere Möglichkeiten. Wenn Sie die Immobilie in Ihren alleinigen Besitz bringen möchten, müssen Sie die Miterben ausbezahlen. Möchten weder Sie noch Ihre Miterben die Erbimmobilie behalten, ist der direkte Weg meist der Immobilienverkauf am freien Markt. Dieser bringt im Gegensatz zum Zwangsverkauf bei Nichteinigkeit eindeutig den besseren Verkaufspreis mit sich. Der Verkaufsgewinn wird dann unter allen Erben entsprechend aufgeteilt. Die dritte Möglichkeit ist die Teilungsversteigerung, die dann zum Tragen kommt, wenn beispielsweise nur ein einzelner Erbe verkaufen möchte. So kann er seinen Anteil an die Miterben versteigern.

Wie viel habe ich geerbt bzw. was ist die Erbimmobilie wert?

Wie viel eine Immobilie Wert ist, kann nur über ein Verkehrswertverfahren durch einen unabhängigen Sachverständigen festgestellt werden. Das Verkehrswertverfahren berücksichtigt individuelle Faktoren der Immobilie wie Ausstattung, Zustand und Lage.

Welche Kosten bringen ein Immobilienerbe mit sich?

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie einen Erbschein beantragen, falls das Erbe nicht geregelt wurde, wie etwa durch ein Testament. Des Weiteren muss die Eigentümerübertragung im Grundbuch erfolgen, die ebenfalls kostenpflichtig ist, wenn Sie dieser Pflicht nicht innerhalb von zwei Jahren nachkommen. Solange bleibt sie im Erbfall kostenfrei. Liegen auf der Erbimmobilie Belastungen wie etwa Kredite, gehen diese ebenfalls an den Erben mit über, genauso wie laufende Kosten wie z.B. Nebenkosten und Steuern. Als letzter Kostenpunkt in dieser Aufzählung fallen die Erbschaftssteuern an.

Wie hoch sind die angesetzten Erbschaftssteuern auf die Immobilie?

Die Wertermittlung der Immobilie dient außerdem dem Gesetzgeber, um anfallende Erbschaftssteuern festzulegen. Wenn die vererbte Immobilie vermietet ist, wird nicht der vollständige Immobilienwert versteuert, sondern nur 90 Prozent. Außerdem können Erben Freibeträge geltenden machen, so dass Sie nicht alles versteuern müssen. Je nach dem ob Sie Erbe erster, zweiter oder dritter Ordnung, Ehepartner, Kind oder Enkel usw. sind, fällt der Freibetrag unterschiedlich hoch aus. Als Ehepartner steht Ihnen der höchste Freibetrag von 500.000 Euro zu, als Kind 400.000 Euro. Der niedrigste Freibetrag beträgt für nicht verwandte Erben 20.000 Euro. Hier kann Ihnen in jedem Fall ein fachkundiger Experte wie ein Anwalt oder ein Steuerberater weiterhelfen.

Erbimmobilie selbst behalten: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf

Wenn Sie als neuer Immobilienbesitzer aus Ihrem Erbe hervorgehen, steht die Entscheidung an, wie Sie mit der Immobilie verfahren. Sie können die Erbimmobilie selbst nutzen, also bewohnen, wenn es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, vermieten oder verkaufen.

Fall 1: Erbimmobilie selbst bewohnen

Nicht selten kommt es vor, dass die Eigennutzung aus emotionalen Gründen im Raum liegt, insbesondere wenn es sich um das Elternhaus handelt. Doch sollten Sie sich diese Entscheidung gut überlegen, ob diese neue Wohnsituation wirklich Ihren Vorstellungen entspricht. Falls ja, fallen bei Eigennutzung von mindestens 10 Jahren und mit der Erfüllung weiterer Kriterien die Erbschaftssteuern weg. Außerdem ist es wichtig zu prüfen, dass Sie alle weiteren Kosten, die mit einer Immobilie einhergehen, wie eventuelle darauf lastende Kredite und/oder Renovierungen etc. stemmen können.

Fall 2: Erbimmobilie vermieten

Möchten Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen, sich aber nicht davon trennen, kommt vielleicht eine Vermietung in Frage. Auch können Sie hier von den monatlichen Mieteinnahmen profitieren. Allerdings sind gerade bei älteren Gebäuden die Instandhaltungskosten relativ hoch, sodass Sie genau abwägen sollten, ob eine Vermietung tatsächlich sinnvoll ist. Auch hier können Ihnen Fachkundige, wie beispielsweise Immobilienmakler, helfen. Diese verfügen über das nötige Wissen und die Weitsicht, die Laien oft fehlt.

Fall 3: Erbimmobilie verkaufen

Wenn feststeht, dass Sie die Erbimmobilie verkaufen möchten, handelt es sich meistens um die vernünftigste Entscheidung. Natürlich sind Einzelfälle ausgeschlossen. Letztendlich kommt es immer auf die Situation des Erben und die Erbimmobilie an, doch die meisten Erben tragen daraus den größten finanziellen Nutzen. In diesem Fall können Sie sich nun entscheiden, ob Sie die Immobilie selbst oder mit Hilfe eines Maklers verkaufen möchten. Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag: Immobiliennverkauf: 6 häufige Fehler

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