Laut statistischem Bundesamt lag die Inflation im September 2022 bei 10 Prozent. Ein Höchststand seit der Wiedervereinigung – und kein Grund zur Freude. Der Trend zu höheren Preisen zeichnet sich nun schon seit dem zweiten Quartal des Jahres ab, der Krieg in der Ukraine sorgte zusätzlich für einen noch rasanteren Anstieg der Inflationsrate.
Um die Inflation in den Griff zu bekommen, erhöhten die Zentralbanken den Leitzins. Der beschwichtigende Effekt ist allerdings nicht eingetreten, denn die europaweite Inflation von 7,6 Prozent im Juni 2022 kletterte weiter auf die Rekordhöhe von 9,1 Prozent im August. Zur Erinnerung: Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist eine jährliche Inflationsrate von 2 Prozent. Um dieser Marke wieder näher zu kommen, hat die EZB den Leitzins bereits am 8. September 2022 um 0,75 Prozent auf 1,25 Prozent angehoben. Mit der jüngsten – und dritten – Erhöhung in diesem Jahr am 27. Oktober ist der Leitzins zuletzt um weitere 0,75 Prozent auf 2,0 Prozent gestiegen.
Diese Änderung hat natürlich auch Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Hohe Zinsen verunsichern viele Investoren, die sich – berechtigterweise – fragen: Immobilie jetzt kaufen oder warten? Soll ich meine Entscheidung hinausschieben? Auf ein Ende des Krieges warten?
Anhand konkreter Berechnungen möchten wir Ihnen aufzeigen, wie die Inflation Ihnen beim Kauf einer Immobilie durchaus in die Hände spielen kann – und ein Immobilienkauf entgegen aller Erwartungen einen ausgezeichneten Schutz gegen Inflation bietet. Wir helfen Ihnen also dabei, die komplexen Dynamiken von Inflation, Zinsen, Mieteinnahmen und den damit verbundenen steuerlichen Implikationen zu verstehen und beginnen zum Einstieg mit dem Vorteil der Eigenkapital-Multiplikation.
Immobilie Inflationsschutz #1: Inflation als Eigenkapital-Multiplikator
Die Inflation wird meist sehr einseitig negativ konnotiert, dabei kann sie durchaus als Werttreiber für Immobilien-Investoren arbeiten – zumindest, solange Sie Ihr Investment zu Teilen fremdfinanziert haben. Denn dann erhöht die Inflation im Allgemeinen den Nominalwert Ihrer Immobilie. Zur Erklärung: Obwohl der nominelle Wert Ihrer Immobilie steigt, verändert sich der Finanzierungsbetrag nicht. Im Gegenteil: Dieser feststehende Betrag nimmt relativ gesehen – also bezogen auf die Kaufkraft – über die jährliche Inflation und die Tilgung sogar ab.
Zur Veranschaulichung zeigen wir Ihnen ein einfaches Rechenbeispiel. Dabei gehen wir von folgenden Annahmen aus:
- Immobilienwert bei Ankauf: 750.000 €
- Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises: 600.000 € (80 % des Kaufpreises)
- Eingesetztes Eigenkapital: 150.000 € (20 % des Kaufpreises)
- Jährliche Tilgung des Kredits: 2 %
- Inflation (und damit jährliche Preissteigerung der Immobilie): 3.5 %
Anhand unserer vereinfachten Berechnung sehen Sie gut, wie Ihr Eigenkapitalanteil von der Inflation profitiert. In diesem Szenario verdoppelt sich Ihr Eigenkapitalanteil innerhalb von 10 Jahren, während sich der Immobilienwert beim Ankauf von 750.000 Euro innerhalb von zehn Jahren auf 1.057.949 Euro erhöht.
So kann Inflation auch aussehen. Damit haben Sie nicht gerechnet? So oft verschätzen sich Eigentümer beim Wert ihrer Immobilie.
Immobilie Inflationsschutz #2: Indexierte Mietverträge als Inflationsabsicherung
Sie haben Angst, dass Sie die Miete nicht an die Inflation anpassen können und so jeden Monat Rendite einbüßen? Auch dafür gibt es eine einfache Lösung: indexierte Mietverträge. Durch einen indexierten Mietvertrag stellen Sie sicher, dass die zu erhaltende Miete ihren realen Kaufkraftwert auch bei steigender Inflation erhält.
Liegt die Inflation beispielsweise bei 4,5 Prozent, bedeutet dies, dass die reale Kaufkraft des Euros um ca. 4,5 Prozent abnimmt. In einem indexierten Mietvertrag wird vereinbart, dass die jährliche Miete an den CPI (‚Consumer Price Index‘ oder auf Deutsch ‚Verbraucherpreisindex‘) gekoppelt ist. Die Lebenshaltungskosten werden anhand der durchschnittlichen Preisentwicklung von Dienstleistungen und Waren wie Lebensmittel, Kleidung und Benzin sowie Gas und Öl berechnet. Bei einer Inflation von 4,5 Prozent wird daher bei einer Indexierung von 100 Prozent auch die jährliche Miete um 4,5 Prozent erhöht. So behalten Ihre Mieteinnahmen den realen Wert bei.
Da die indexierten Mieten jährlich steigen, die zu Beginn des Investments aber fest vereinbarten Zins- und Tilgungsraten konstant bleiben, profitieren Sie von einem zunehmend größer werdenden Cash Flow – Ihre Rendite verbessert sich quasi von alleine.
Gut zu wissen: Die Vereinbarung zur Indexmiete ist Teil des Mietvertrages und sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Die Miete darf frühestens nach 12 Monaten erhöht werden und muss schriftlich angekündigt werden. Das gilt für die erste Erhöhung nach Einzug, ebenso wie für die nachfolgenden Erhöhungen.
Immobilie Inflationsschutz #3: Steuervorteil durch Verlustvortrag
Was noch vor einem Jahr unrealistisch schien, ist heute Realität: Wir agieren aktuell in einem Umfeld hoher Zinsen. Die gängige Strategie, Wohnungen mit hohem Fremdkapitalanteil zu kaufen und von der erzielten Miete die Zinsen und Tilgungen decken zu können, ist durch die gestiegenen Zinsen deutlich schwerer geworden.
Doch auch hier können wir Ihnen eine positive Perspektive anbieten: Der dadurch resultierende Verlust kann Ihnen einen nicht zu unterschätzenden Steuervorteil erwirtschaften. Wenn Ihre Zinsen steigen, kann die Differenz zwischen den Zinsen und den erzielten Mieten als steuermindernder Verlustvortrag geltend gemacht werden, was zu einem zusätzlichen positiven Cashflow aus Steuererstattungen führt.
Bei gleichzeitigem Wertzuwachs der Immobilie können Sie als Anleger also doppelt profitieren. Zur Veranschaulichung gehen wir bei der folgenden Berechnung von dieser Annahme aus:
- Kaufpreis 600.000 Euro
- Darlehensbetrag 540.000 Euro
- Zinsen: 3 %
- Tilgung: 2 %
- Rendite: 2,8 %
- AFA (auf 80 % d. KP): 2 %
- Einkommen (alleinstehend): 90.000 Euro
Jetzt berechnen wir für Sie den potenziellen Steuervorteil.
Rechenbeispiel Steuervorteil
Mieteinnahmen p.a. 16.800 Euro
- Zinskosten p.a. 16.050 Euro
- Abschreibung (AFA) p.a. 9.600 Euro
Steuerlicher Verlustvortrag: 8.850 Euro
Möglicher Steuervorteil: 4.159 Euro
Der Vorteil: Beim Verlustvortrag können Sie als Steuerzahler den Verlust eines Jahres in einer späteren Steuererklärung verrechnen lassen. Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen, wodurch Sie Steuern sparen.
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Fazit Immobilie Inflationsschutz: Warum es sich lohnt, heute zu kaufen
Wenn uns die vergangenen Jahre eines gelehrt haben, dann, dass der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie niemals kommen wird. Selbst wenn es keinen Krieg und keine Inflation gäbe, wäre die Branche immer noch von Fachkräftemangel und Ressourcenknappheit betroffen. Auch die steigenden Baukosten werden in den nächsten Jahren nicht wie von Zauberhand verschwinden. Auf eine bessere Zukunft zu hoffen, wenn es um den Kauf einer Immobilie fürs Leben geht oder Sie aufs Land ziehen wollen, ist also nichts weiter als Spekulation.
Fakt ist, dass Investoren und Immobilien-Entwickler zukünftig noch weitaus höhere Preise für Immobilien verlangen müssen als jetzt, um den Preissteigerungen gerecht zu werden. Dieser Trend wird langfristig nicht nur zu weiter steigenden Immobilienpreisen, sondern letztlich auch zu einer Verschärfung der Angebotsknappheit führen.
Wie in unserem Beitrag erklärt, ist die Inflation kein Grund, der gegen den Immobilienkauf spricht – sondern vielmehr ein Argument dafür, da Eigenkapital immer noch als Multiplikator von Wohlstand fungiert und Indexmieten ein legales Instrument zur Sicherung des realen Kaufkraftwertes sind. Zudem kann im Worst-Case-Szenario immer noch ein ordentlicher Verlustvortrag steuerlich geltend gemacht werden, der finanzielle Einbußen mindert.
Eigentum zu besitzen bedeutet gerade in Zeiten der Krise Freiheit. Deshalb sollten Sie unbedingt in naher Zukunft investieren – und nicht auf ein Wunschszenario warten, das realistisch betrachtet nicht eintreten wird.
Um Ihnen abschließend die einführenden Fragen konkret zu beantworten:
- Immobilie jetzt kaufen oder warten? Jetzt kaufen.
- Soll ich meine Entscheidung hinausschieben? Nein.
- Auf ein Ende des Krieges warten? Auf gar keinen Fall.
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