Nachdem wir uns in Immobilienwissen Teil 1 mit Begriffen rund um die Immobilienvermittlung beschäftigt haben, konzentrieren wir uns in der Fortsetzung speziell auf die Immobilie. Egal ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder erben werden Ihnen diese Begriffe um die Ohren fliegen. Gut ist es dann, Bescheid zu wissen.
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Das Grundbuch
Der Grundbuchauszug
Die Teilungserklärung
Der Energieausweis
Der Notar
Das Treuhandkonto
Der Kaufvertrag
Die Übergabe der Immobilie
Versteckte Mängel
Verkaufsnebenkosten
Das Grundbuch
Das Grundbuch weiß praktisch alles über eine Immobilie. Dort finden sich alle wichtigen Informationen, wie zum Beispiel über die Eigentumsverhältnisse, Bebauung, die Größe und die Lage sowie deren Nutzung. Sobald eine Änderung der Daten erfolgt, werden diese im Grundbuch eingetragen. Wer einen Blick hineinwerfen möchte, benötigt eine Berechtigung. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel der Eigentümer oder angedachter Erbe sind, können Sie mit einem schriftlichen Antrag im Bezirk der Immobilie zum Grundbuchamt marschieren und dort das Register einsehen.
Institutionen wie Banken und Behörden, aber auch Gerichte und Notare haben online Zugriff auf Einträge im Grundbuch.
Der Grundbuchauszug
Kaufinteressenten haben ein berechtigtes Interesse, das Grundbuch mit allen Daten über die Immobilie einzusehen. Schließlich möchte niemand die Katze im Sack kaufen. Hierfür händigt der Eigentümer oder stellvertretend der Makler eine Kopie der entsprechenden Seiten des Grundbuchs aus. Das nennt man dann Grundbuchauszug.
Die Teilungserklärung
Wird ein Objekt zwischen mehreren Personen aufgeteilt, ist eine Teilungserklärung erforderlich. In ihr findet sich alles über Nutzungsrechte von Grundstücksteilen, Gemeinschafts- und Sondereigentum. Im Teil Sondernutzungsrecht werden Absprachen über gemeinsame Räume wie Waschküchen, Fahrradabstellräume und Gartenanteile festgehalten. Außerdem enthält sie sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer, die als Parteien im Wohnhaus leben. Ohne die Begutachtung eines Notars ist eine Teilungserklärung nicht wirksam. Da dieses Dokument ebenfalls zu den wichtigen Daten einer Immobilie gehört, wird auch sie im Grundbuchamt hinterlegt.
Der Energieausweis
Bei Immobiliengeschäften ist es erforderlich, über den energetischen Zustand eines Hauses oder eine Wohnung Bescheid zu wissen, da sich dieser in den Nebenkosten niederschlägt. Dafür ist der Energieausweis da, denn er gibt genau darüber Auskunft.
Alles Wissenswerte zum Energieausweis erfahren Sie in unseren beiden Beiträgen Ratgeber Energieausweis: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? und Energieausweis: Mehr Transparenz für Mieter.
Der Notar
Auch der Begriff des Notars gehört zum Immobilienwissen! Was macht eigentlich ein Notar? Eines steht fest: Bei Immobilienverkäufen ist er unverzichtbar. Er beglaubigt den Kaufvertrag und bestätigt damit, dass alles rechtlich korrekt ist. Meist setzt der Notar auch den Kaufvertrag auf, insofern es nicht der Makler tut. Außerdem überprüft er die Vertragspartner, ob deren Angaben zu ihren Personalien richtig sind. Unter Beisein beider Parteien liest der Notar den Kaufvertrag vor und setzt abschließend seine Unterschrift darauf, nachdem er auch vom Käufer und Verkäufer unterzeichnet wurde. Anschließend kümmert sich er um die darauffolgende Niederschrift im Grundbuch.
Das Treuhandkonto
Die Betreuung rund um das Treuhandkonto, über das der Verkaufspreis, und mit ihm die Immobilie übergeht, ist ebenfalls eine Verwaltungsaufgabe des Notars. Das Treuhandkonto ist erforderlich, da Immobilien Wertgegenstände sind, mit denen sehr hohe Beträge einhergehen. Bei Immobiliengeschäften wird demnach erst ein Teil des Verkaufspreises auf das Treuhandkonto einbezahlt, dann wird das Vertragliche abgewickelt und vom Notar überprüft. Erst danach überweist der Käufer den Restbetrag auf das Treuhandkonto. Von dort aus geht das Geld an den Verkäufer. Auf diese Weise werden über das Treuhandkonto beide Parteien abgesichert.
Der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag enthält alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Die Unterschriften beider Parteien sowie die des Notars besiegeln den Vertrag. Alles, was außerhalb des Kaufvertrages ausgemacht wird, hat keinen Bestand, sollte ein Sachverhalt vor Gericht gehen.
Ein Kaufvertrag kann nicht so ohne weiteres aufgesetzt werden, denn er muss gewisse Vorgaben erfüllen, damit er gültig ist. Dafür ist ein Makler oder ein Notar notwendig, die das fachmännische Know-how besitzen. Neben relevanten Daten rund um die Immobilie gehören auch die geprüften Personalien der Vertragspartner in den Vertrag sowie die Abwicklung und Höhe des Immobilienpreises.
Die Übergabe der Immobilie
Die Übergabe der Immobilie erfolgt über den Kaufvertrag und das Treuhandkonto sowie über die Änderung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Ist ein Makler im Zuge einer Beauftragung anwesend, fällt ihm im Normalfall die Aufgabe zu, den Vorgang zu protokollieren. Bei Wohneigentum kann dann, wenn alles erfolgreich abgeschlossen wurde, die Schlüsselübergabe stattfinden.
Versteckte Mängel
Wichtig für Immobilienverkäufer: Verschweigen Sie keine Mängel der Immobilie. Das heißt nicht, dass Sie auf jeden Kratzer im Fußboden, der ohnehin sichtbar ist, hinweisen müssen. Stattdessen geht es hier um Mängel einer Immobilie, die für den Käufer nicht sichtbar oder bei Besichtigung erkenntlich sind, jedoch die Kaufentscheidung beeinflussen könnten. Werden sachliche oder rechtliche Mängel nach Abwicklung des Kaufvertrages entdeckt, hat der Käufer verschiedene Rechte: Je nach Schwere und Art des Mangels kann er eine Behebung des Schadens, Schadensersatz bzw. auch den Rücktritt vom Kaufvertrag einfordern.
Verkaufsnebenkosten
Neben dem Verkaufspreis gibt es weitere Kosten, die bei der Immobilienübergabe anfallen. Dazu gehören die Notarkosten und Kosten für das Grundbuchamt, die maximal bei 1,5 % des Kaufpreises liegen. Dafür bezahlt in der Regel der Käufer. Notarkosten, die der Käufer nicht bezahlen muss, sind alle Posten die anfallen, um Rechtsverhältnisse mit Dritten zu klären, die eventuell noch auf der Immobilie lasten, wie zum Beispiel die Löschung der Grundschuld. Dazu kommt die Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland) und Grundsteuer.
Der Verkäufer übernimmt in der Regel die Kosten des Energieausweises, Wertgutachten, Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Maklerprovision übernimmt je nach Vereinbarung eine der Parteien (meist vom Käufer) oder beiden teilen sich die Provision auf.
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