Update 06. Juli 23: Das umstrittene Gebäudeenergiegesetz, auch „Heizungsgesetz“ genannt, kann nicht wie geplant in dieser Woche im Bundestag verabschiedet werden. Es wurde vom Bundesverfassungsgericht nach einem Eilantrag von CDU-Abgeordneten Thomas Heilmann gestoppt. Das Gericht hat dem Eilantrag stattgegeben. Damit kann es nun doch nicht mehr vor der Sommerpause verabschiedet werden.
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Der Sanierungsstau in Deutschland ist groß: Etwa drei Millionen Wohngebäude fallen derzeit noch unter die schlechteste Energieeffizienzklasse H. Das ist nicht nur schlecht für die Umwelt, sondern treibt natürlich auch den Energiebedarf – und damit die Kosten für die Bewohnenden – in die Höhe. Zwar sind Immobilien immer noch der beste Inflationsschutz, gerade beim Hauskauf stellt die Sanierungspflicht für solche Häuser jedoch ein großes finanzielles Risiko dar. Hier erfahren Sie, was es zu diesem Thema zu wissen gibt.
Energetische Sanierung: Diese Maßnahmen sind verpflichtend
Alle Vorgaben rund um die energetische Ausstattung und Sanierungspflichten für Wohngebäude sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Seit seiner Verabschiedung 2020 wurde es bereits mehrfach aktualisiert und angepasst – und auch für 2024 ist die Aufnahme weiterer verpflichtender Maßnahmen geplant. Derzeit umfasst die Sanierungspflicht für Bestandsimmobilien folgende Bereiche und Vorgaben:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Nach §47 GEG muss der Wärmedurchgangskoeffizient, der sogenannte U-Wert, der obersten Geschossdecke höchstens bei 0,24 W/m²K liegen. Ist er höher, müssen Sie die oberste Geschossdecke oder das Dach zusätzlich dämmen, bis der Höchstwert unterschritten wird.
- Erneuerung des Heizkessels: Nach §72 GEG müssen alte Öl- und Gasheizungen spätestens nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Ausnahmen gibt es für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Dabei muss die neu eingebaute Heizungsanlage natürlich den Anforderungen des GEG entsprechen.
- Dämmung warmwasserführender Rohre: §71 GG schreibt vor, dass die Heizungs- und Warmwasserrohre sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt sein müssen, um unnötige Wärmeverluste zu vermeiden.
Für die Wärmedämmung der Fassade gelten besondere Regeln: Hier gibt es keine allgemeine Pflicht zur Sanierung. Wird jedoch im Rahmen von Instandhaltungsarbeiten mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss der Gebäudeteil danach den gesetzlichen Dämmstandard nach §48 GEG erfüllen. Wer zum Beispiel die Südwand seines Hauses neu streichen oder verputzen lässt, muss sie dabei also auch gleichzeitig dämmen.
Sanierungspflicht: Diese Immobilien müssen Sie erneuern
Keine Regelung ohne Ausnahme: Das gilt auch für die im GEG verankerte Pflicht zur Sanierung. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese bereits seit Jahrzehnten selbst bewohnen, sind von der Verpflichtung zu energetischen Sanierungen ausgeschlossen. Stichtag ist dabei der 1. Februar 2002. Vererben oder verkaufen sie ihr Wohneigentum, greift danach allerdings die Pflicht zur Sanierung in vollem Ausmaß. Die neuen Inhaber haben dann zwei Jahre Zeit, die entsprechenden Maßnahmen vorzunehmen. Versäumen sie das, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Doch wer überprüft das Einhalten der Sanierungspflicht überhaupt?
Ein bevollmächtigter Schornsteinfeger prüft im Rahmen der sogenannten Feuerstättenschau nicht nur die Sicherheit Ihrer Heizungsanlage, sondern auch deren Energieeffizienz und ob diese den Vorgaben des GEG entspricht.
Hauskäufer aufgepasst! Sie sollten sich auf jeden Fall den Energieausweis eines Gebäudes genau ansehen, bevor Sie den Kauf der Immobilie erwägen. Daraus geht oft schon hervor, ob die Pflicht zur Sanierung nach dem Erwerb des Hauses für zusätzliche Kosten sorgen wird. Im Rahmen eines Eigentümerwechsels schreibt der Gesetzgeber außerdem ein Gespräch mit einem Energieberater vor. Dieser kann Hinweise und Auskünfte zur Sanierungspflicht geben sowie konkrete Maßnahmen vorschlagen.
Sanierungspflicht – was beachten?
In der Praxis bedeutet die Sanierungspflicht für Hauskäufer 2023, dass sie unbedingt auf versteckte Kosten durch nötige Sanierungsmaßnahmen achten sollten. Denn viele gebrauchte Häuser präsentieren sich auf den ersten Blick als echte Schnäppchen: Nur hier und dort die Wohnsubstanz etwas aufhübschen und schon haben Sie das perfekte Zuhause. Durch die Sanierungspflicht – und den oftmals vorhandenen Sanierungsstau in solchen Gebäuden – schießen die Sanierungskosten allerdings schnell in die Höhe.
Zwar gibt es zahlreiche Möglichkeiten zur Förderung und günstigen Krediten für die energetische Sanierung. Trotzdem sollten Sie die zusätzlichen Kosten, die auf Sie zukommen können, keinesfalls unterschätzen. Natürlich gibt es dabei viele Faktoren, die sich auf die Kosten für eine energetische Sanierung auswirken. Damit Sie eine grobe Vorstellung haben, können Sie mit den folgenden Werten arbeiten:
Kosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke
- Bei einem nicht begehbaren Dachboden 25 – 50 Euro pro m²
- Bei einem begehbaren Dachboden ab 75 Euro pro m²
- Dachdämmung als Zwischensparrendämmung etwa 150 Euro pro m²
- Untersparrendämmung des Dachs etwa 100 Euro pro m²
Kosten für eine neue Heizungsanlage
- Wärmepumpe: 25.000 bis 40.000 Euro
- Pelletheizung: 30.000 bis 35.000 Euro
- Solarthermie: 13.000 bis 20.000 Euro
Kosten für Fassadenarbeiten
- Fassadenanstrich: etwa 30 Euro pro m²
- Fassadendämmung: 70 bis 400 Euro pro m²
- Innendämmung der Außenwände: 50 bis 200 Euro pro m²
Hauskäufer 2023: Das gilt jetzt, das wird sich in Zukunft ändern
Derzeit arbeitet die Regierung an einem neuen Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das ab 2024 in Kraft treten sollte. Danach sollen neu eingebaute Heizungen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Reine Öl- und Gasheizungen würden damit nicht mehr infrage kommen. Zeitgleich mit den neuen Vorgaben sollen auch neue Förderungen und Klimabonus-Programme verfügbar sein. Außerdem soll das GEG um verpflichtende rechtzeitige Überprüfungen der Heizungsanlage und Durchführung von Optimierungsmaßnahmen ergänzt werden.
Nun hat die Fraktion die generelle Umrüstungspflicht für neue Heizungen ab dem 1. Januar 2024 zeitlich flexibilisiert. Zunächst sei die Kommune in der Pflicht, einen Wärmeplan bis spätestens 2028 vorzulegen. Neu ist, dass größere Städte schon zum Jahr 2026 eine Wärmeplanung haben sollen, kleinere Gemeinden bis 2028. Erst dann sind die Hauseigentümer verpflichtet, beim Einbau neuer Heizungen die Vorgaben des GEG zu erfüllen. Wer aber in eigener Sache bereits früher umrüstet, dem winkt eine finanzielle Belohnung. Generell soll es einige Förderungen geben, um die Kosten des sogenannten Heizungsgesetzes sozial abzufedern.
GEG Heizungsgesetz: Welche Förderungen wird es geben?
Es besteht bereits eine Grundförderung, die 30 Prozent der Kosten für eine klimafreundliche Heizung übernimmt. Nun kommen zwei Förderungsmodelle hinzu: eine für Geringverdiener und eine für Eigentümer, die besonders schnell dran sind und früher als gesetzlich vorgeschrieben auf eine CO2-neutrale Heizform umsteigen. Dieser sogenannte „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ betrage bis zu 20 Prozent. Geringverdiener (zu versteuerndes Jahreseinkommen von etwa 40.000 Euro) bekommen eine Förderung in Höhe von 30 – 70 Prozent. Die beiden Boni seien zudem miteinander kombinierbar. Ein Hauseigentümer, der zum Beispiel 36.000 Euro Jahreseinkommen hat, kann 60 Prozent der neuen Heizung gefördert bekommen. Wenn dieser zusätzlich den „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ nutzt, wären es rein rechnerisch sogar 80 Prozent – jedoch gibt es eine Deckelung auf maximal 70 Prozent staatlicher Förderungen.
Die Ampel strebt an, dass der finale Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes noch vor der Sommerpause der Regierung, die nach dem 7. Juli beginnt, vom Bundestag verabschiedet wird.
Sanierungspflicht – mit Layer auf der sicheren Seite beim Thema energetische Sanierung
Klar ist, dass Immobilienbesitzer im nächsten Jahrzehnt ihre Wohngebäude energetisch sanieren und optimieren müssen, um den immer strengeren Anforderungen zur Energieeffizienz zu genügen. Günstige, schlecht gedämmte und ausgestattete Häuser können sich dadurch langfristig schnell zu einer Kostenfalle entwickeln. Wer noch vor der Frage steht, ob mieten oder kaufen, sollte bedenken, dass Vermieter die Kosten für die energetische Sanierung oft auf Ihre Mieter umlegen. Falls Sie gerade überlegen, ob eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau mehr Sinn macht, stöbern Sie gerne durch unsere aktuellen Massivhausbau-Projekte oder lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema: Haus bauen oder kaufen. Überzeugen Sie sich außerdem von unserem Layer Sicherheitspaket!
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