Wie sich die Bevölkerungs­entwicklung Bayerns auf die Immobilienpreise auswirkt

Die Bevölkerung in Bayern wächst und wächst – das bestätigt zuletzt auch der Demographie-Spiegel des Bayerischen Landesamts für Statistik. Dieser wurde kürzlich durch Bayerns Innenminister Joachim Herrmann in einer Pressekonferenz vorgestellt. Vor allem die Städte im Freistaat erwarten demnach in den kommenden Jahren einen starken Zuwachs. In diesem Artikel lesen Sie, wie sich die Bevölkerung […]

Die Bevölkerung in Bayern wächst und wächst – das bestätigt zuletzt auch der Demographie-Spiegel des Bayerischen Landesamts für Statistik. Dieser wurde kürzlich durch Bayerns Innenminister Joachim Herrmann in einer Pressekonferenz vorgestellt. Vor allem die Städte im Freistaat erwarten demnach in den kommenden Jahren einen starken Zuwachs.

In diesem Artikel lesen Sie, wie sich die Bevölkerung Bayerns bis 2033 voraussichtlich entwickeln wird und welchen Einfluss das auf die Immobilienpreise im Freistaat nimmt.

Bevölkerungsentwicklung in Bayern – Das Wichtigste des Demographie-Spiegels im Überblick

Wie entwickeln sich künftig die Einwohnerzahlen in den bayerischen Gemeinden? Und in welcher Intensität sind diese Veränderungen in Bevölkerungszahl und -struktur – auch auf Gemeindeebene – zu erwarten? Das sind die zentralen Fragen, denen das Bayerische Landesamt für Statistik im Demographie-Spiegel Bayern nachgegangen ist. Hierzu wurde für alle 2.056 bayerischen Gemeinden und Städte eine Bevölkerungsrechnung bis zum Jahr 2033 durchgeführt. Grundlage dieser Vorausberechnung waren bisherige Trends zu Wanderungen, Geburten und Sterbefällen.

Auch die Corona-Pandemie hatte als Ausnahmeereignis einen gravierenden Einfluss auf die Entwicklung und wurde in den Berechnungen berücksichtigt. So sind im Jahr 2020 31.000 mehr Menschen nach Bayern gezogen als fortgezogen. Deutlich niedriger als vor der Pandemie 2019 – da lag die Zuwanderungszahl noch bei 55.000 Menschen. Es kamen während Corona also 24.000 weniger Menschen nach Bayern. Homeoffice machte das Arbeiten von überall aus möglich, berufsbedingte Umzüge entfielen erstmal. Auch die Studenten blieben aus – Universitäten boten ihre Lehrveranstaltungen online an.

Die Bayerische Bevölkerung wächst und altert

Der Freistaat ist dennoch weiterhin auf Wachstumskurs: Bis zum errechneten Jahr werde die Einwohnerzahl Bayerns, ausgehend von aktuell 13,14 Millionen Einwohnern – was bereits ein neuer Höchststand ist – auf eine Gesamtbevölkerungszahl von 13,55 Millionen anwachsen. Das macht einen Zuwachs von 2,6 Prozent aus. Neben der Einwohnerzahl wird sich auch die Altersstruktur der Bevölkerung verändern. Demnach wird das Durchschnittsalter der Einwohner in fast allen bayerischen Gemeinden bis zum Jahr 2033 ansteigen: Von 43,9 Jahren (im Jahr 2019) auf 45,3 Jahre. Knapp ein Viertel der bayerischen Bürger und Bürgerinnen wird gemäß Vorausberechnungen in 12 Jahren im Rentenalter sein.

Bevölkerungsentwicklung in Bayern: Deutlicher Unterschied auf Gemeindeebene

Laut Hermann gibt es allerdings zwischen den Städten und ländlichen Regionen erhebliche Unterschiede in der Entwicklung: „Während in der Nähe der größeren Städte ein überdurchschnittliches Wachstum der Bevölkerung zu verzeichnen ist, werden die Bevölkerungszahlen in ländlich geprägten Gemeinden eher stagnieren oder sogar zurückgehen“. So wird bei mehr als der Hälfte – etwa 1.200 der 2.056 Gemeinden – ein Bevölkerungszuwachs bis zum Jahr 2033 prognostiziert.

Die Wachstumsschwerpunkte zeigen sich insbesondere in den Regierungsbezirken Oberpfalz, Oberbayern sowie Mittelfranken. Hier wird für einzelne Kommunen von einem Zuwachs von über 20 Prozent ausgegangen. In Oberbayern liegen die Regionen mit dem höchsten Wachstum vor allem in den Orten zwischen Ingolstadt und München. Den größten Einwohnerzuwachs wird laut Berechnung die Gemeinde Pfaffenhofen an der Gloss im Kreis Dachau  verzeichnen: Hier wird mit einem Anstieg um 23,3 Prozent auf insgesamt 2.770 Bürger und Bürgerinnen kalkuliert.

Dahingegen wird bei einem Viertel der Gemeinden ein Rückgang in der Bevölkerung errechnet. Städte werden künftig noch attraktiver: Dort profitieren die Einwohner von einer besseren Infrastruktur und einer größeren Auswahl an Arbeitsplätzen. Auch Unternehmen und Betriebe siedeln sich aufgrund der günstigeren Verkehrsanbindung eher in Städten als auf dem Land an. Darüber hinaus wird in städtischen Gebieten mit mehr geflüchteten Menschen gerechnet als auf dem Land, da es in Städten mehr Asylanten- und Flüchtlingsunterkünfte gibt. Vorausberechnungen zeigen, dass für 54 Gemeinden sogar ein Rückgang von über zehn Prozent erwartet wird. Ein Großteil dieser Regionen liegt in Unterfranken und Oberfranken. Herrmann richtet sich aus diesem Grund mit einem Appell an die Kommunen, dafür zu sorgen, dass ländliche Regionen nicht abgehängt und Ballungsräume entlastet werden.

Folgende Karte verbildlicht die Bevölkerungsentwicklung in den verschiedenen Gemeinden:

Bevölkerungsentwicklung Bayern: Immobilienpreise steigen weiter an
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

Demographie-Spiegel Bayern 2021: So sieht es in München aus

Auch die bayerische Landeshauptstadt München befindet sich in der Wachstumsphase: Hier wird ein Zuwachs um 84.500 Personen erwartet. Das heißt, bis zum Jahr 2033 beträgt die Einwohnerzahl 1.576 Millionen. Pro Jahr steigt die Bevölkerungszahl dabei um etwa 0,71 Prozent. Im Jahr 2040 sollen in München sogar 1.845 Millionen Menschen leben.

Bereits seit 20 Jahren steigt die Bevölkerungszahl in München und zieht unterdessen vermehrt junge Leute an. Auch in dem Pandemie-Jahr 2020 weist die Stadt einen Zuwachs auf – zwar ein geschwächtes Wachstum von knapp 2.000 Einwohnern, doch in Zukunft wird die Zahl wieder deutlich steigen. Neben der zunehmenden Geburtenrate spielen auch Wanderungsgewinne eine entscheidende Rolle bei der Bevölkerungsentwicklung der Landeshauptstadt. 

Demographie-Spiegel Bayern 2021: So sieht es in München aus
Quelle: vvoe/shutterstock

Ein Mega-Projekt, das das Bevölkerungswachstum zukünftig begünstigen wird, ist der Standortausbau von Google in München. Voraussichtlich bis zum Jahr 2024 werden auf rund 41.000 Quadratmeter Bürofläche an der Hackerbrücke 1.500 Arbeitsplätze geschaffen. Bereits jetzt ist München der deutschlandweit stärkste Standort des Internet-Giganten: Knapp 1.000 Mitarbeiter beschäftigt Google aktuell nahe des Postpalasts. Das heißt, bis 2024 wird der Konzern seine Präsenz in München beinahe verdoppeln.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Den starken Bevölkerungszuwachs in den kommenden Jahren begründet der Innenminister damit, dass mehr Personen nach Bayern ziehen als von dort weg. Darüber, ob der vorherrschende Wohnungsmangel den Einzug womöglich stoppen würde, wurde keine Aussage getroffen.

Schaut man sich jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Jahren an, fällt auf, dass sowohl die Wohnungsmieten als auch die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Bayern jährlich einen Anstieg verzeichnen. Am stärksten natürlich in München: Trotz Corona steigen die Mieten auch hier weiter. So beläuft sich die aktuelle durchschnittliche Miete in der Landeshauptstadt auf 17,18€/m² und der durchschnittliche Kaufpreis auf 9.753,42€/m².

Fazit: Bevölkerungsentwicklung Bayern und die Immobilienpreise

Sie planen, in Bayern eine Immobilie zu erwerben? Dann ist jetzt genau der richtige Zeitpunkt dafür! Ein Nachfragerückgang nach Immobilien wird aufgrund des Bevölkerungszuwachses nicht erwartet – im Gegenteil: Der Wohnungsmarkt in Bayern wird immer begehrter. Bei laufend steigenden Kosten nimmt auch der Wert der Immobilie mit den Jahren zu. Eine Investition – vor allem für Kapitalanleger – wird sich daher mit wachsender Bevölkerung in den kommenden Jahren auszahlen.

Wer sich die Vorstellung des Demographie-Spiegels Bayern durch Innenminister Joachim Herrmann anschauen möchte, findet hier einen Mitschnitt des Livestreams.

 

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