Sie träumen schon lange von einem Leben in den eigenen vier Wänden? Ihre Miete ist mittlerweile so teuer, dass Sie überlegen, ein Eigenheim zu erwerben? Sie wollen umziehen, finden aber keine Miet-Immobilie, die Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen entspricht? Dann ist ein eigenes Haus bauen oder kaufen der richtige Weg für Sie!
Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die Sie in Ihre Entscheidungsfindung einbeziehen sollten. Ausschlaggebend ist vor allem natürlich der finanzielle Rahmen, den Sie sich für den Erwerb eines Eigenheims gesteckt haben. Was sich für Sie lohnt, ob Haus bauen oder kaufen günstiger ist und welche Faktoren jeweils für oder gegen den Hausbau oder -kauf sprechen, erfahren Sie in diesem Artikel.
1. Haus bauen oder kaufen: Was ist günstiger?
Für viele Menschen, die vom Eigenheim träumen, ist das eigene Vermögen und Einkommen ein ausschlaggebender Faktor, der für oder gegen Haus bauen oder kaufen spricht.
In der Regel ist ein Hauskauf – bei gleicher Lage, vergleichbarer Größe und Ausstattung – die günstigere Variante. Da die Bestandsimmobilie bereits errichtet ist und im besten Fall direkt bezogen werden kann, ohne große Änderungen vorzunehmen, sind die Kosten sowohl für Käufer als auch Bank gut kalkulierbar. So kommt es nur in wenigen Fällen zu bösen Überraschungen.
Renovierungen oder energetische Sanierungen können Budget sprengen
Ist die Immobilie allerdings sanierungs- oder renovierungsbedürftig, kann es schnell schwierig werden, die Kosten für den Hauskauf und -umbau zu berechnen. Je nachdem, ob beispielsweise eine energetische Sanierung oder nur kleinere Veränderungen umgesetzt werden müssen, muss mehr Budget einkalkuliert werden. Hierbei können auch unerwartete Kosten auf Sie zukommen.
Wer ein Haus bauen möchte, muss davon ausgehen, dass sich die veranschlagten Kosten im Laufe des Bauprozesses verändern. Hierfür gibt es zahlreiche Ursachen: Einerseits können heute Material- sowie Handwerkerkosten stark schwanken. Denn je nach Verfügbarkeit geraten Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht. Auch Lieferengpässe treiben Kosten für Baumaterialien in die Höhe.
Hausbau birgt unkalkulierbare Kosten
Grundsätzlich kommen beim Hausbau zahlreiche Zusatzkosten auf Sie zu: Wenn Sie nicht ‚nur‘ die Standardausstattung möchten und in der Traumimmobilie eigene Wünsche umgesetzt haben wollen, müssen Sie mit Mehrkosten rechnen. Dazu gehören beispielsweise eine nicht standardmäßig umgesetzte Unterkellerung, eine hochwertige Küchenzeile oder ein luxuriöses Bad sowie individuelle Gestaltungswünsche. Es wird in den meisten Fällen teurer werden, als Sie eigentlich geplant hatten.
Zudem gibt es für Häuslebauer nur selten die Möglichkeit einer preisgünstigen Alternative wie Reihenhäuser oder Wohnungen. Diese werden meist von Bauträgern gebaut – private Bauherren haben die Wahl zwischen Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften.
Unser Tipp: Informieren Sie sich unbedingt über die Immobilienpreis Prognose 2025. So können Sie noch besser kalkulieren.
2. Hausbau bietet mehr Gestaltungsmöglichkeiten
Ob Sie besser ein Haus bauen oder kaufen sollten, ist neben Ihren finanziellen Verfügbarkeiten auch abhängig von Ihren gestalterischen Ansprüchen an Ihr neues Eigenheim. Wer eine Eigennutzung Immobilie anstrebt, hat meist eine gewisse Vorstellung von den eigenen vier Wänden.
Bauen Sie Ihr Haus in Eigenregie, haben Sie natürlich deutlich mehr Gestaltungsspielraum, als wenn Sie sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden. Sie können Ihr Haus beispielsweise selbst entwerfen oder ganz nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen von einem Architekten planen lassen. Grundriss, Innenausgestaltung und Garten werden so maßgeschneidert für Ihren individuellen Geschmack sowie Ihre Lebenssituation entworfen.
Doch auch eine Bestandsimmobilie bedeutet nicht, dass Sie sich einschränken oder Ihr Leben an die existierende Immobilie adaptieren müssen. Mittels kleiner Anpassungen können Bestandsobjekte bis zu einem gewissen Grad die individuellen Bedürfnisse des neuen Eigentümers erfüllen: Wände können entfernt werden, sofern sie nicht tragend sind, neue Raumaufteilungen kreiert oder einzelne Räumlichkeiten durch größere Fenster heller gemacht werden.
Wenn Sie sich die Frage „Haus bauen oder kaufen“ stellen, sollten Sie während der Entscheidungsfindung also immer auch den Stellenwert des Ausgestaltungspotenzials der Immobilie im Hinterkopf behalten.
3. Haus bauen oder kaufen? Oft entscheidet der Faktor ‚Zeit‘
Ihre Familie vergrößert sich in wenigen Monaten und Sie sind auf der Suche nach einem Eigenheim, das dem neuen Familienmitglied viel Platz bietet? Dann sollten Sie sich gegen einen Neubau und für eine Bestandsimmobilie entscheiden.
Das hat mehrere Gründe: Je nachdem, wie viele Arbeiten Sie abgeben oder in Eigenleistung an Ihrem Neubau erledigen, kann sich die Bauzeit von der ersten Idee bis zur Fertigstellung der Immobilie über zwei Jahre oder auch länger erstrecken. Gerade wenn Sie selbst Hand anlegen wollen und nicht geübt sind, braucht es für viele vermeintlich kleine Arbeiten doch mehr Zeit, als Sie ursprünglich dafür eingeplant hatten.
Immobilienart entscheidend für die Bauzeit
Wie lange es dauert, Ihr Haus zu bauen, kommt außerdem auf die Machart der Immobilie an. Entscheiden Sie sich für ein einfaches Massivhaus ohne individuelle Anpassungen und Sonderwünsche, können Sie möglicherweise schon nach wenigen Monaten in Ihr Eigenheim ziehen. Plant ein Architekt Ihre Traumimmobilie, werden Sie mehr Zeit in den Prozess des Hausbaus investieren müssen und wahrscheinlich schon mehrere Monate mit der Festlegung des Grundrisses verbringen.
Auch während des Bauprozesses wird es immer wieder Rückfragen geben oder Probleme, die zum Umplanen zwingen, auftauchen. Haus bauen bedeutet also immer auch einen gewissen zeitlichen Unsicherheitsfaktor mit einzukalkulieren, bei dem Verzögerungen auf der Tagesordnung stehen. Dazu kommen auch Liefer- sowie Materialengpässe und knappe Handwerkerkapazitäten, die Ihr Bauprojekt zudem in die Länge ziehen können.
Bestandsimmobilien mit sicherem zeitlichen & finanziellen Rahmen
Entscheiden Sie sich allerdings für den Kauf eines Bestandshauses, können Sie nicht nur den finanziellen, sondern auch den zeitlichen Rahmen des Kaufprozesses bereits im Vorfeld gut überblicken. Das macht diesen Immobilientypen auch als private Altersvorsorge Möglichkeit besonders attraktiv. Natürlich kann es auch dabei zu Verzögerungen kommen, beispielsweise bei komplizierter Terminkoordination mit dem Notar oder Problemen mit der Finanzierungsbestätigung der Bank.
Wer eine günstige und schnelle Lösung für eine Neubauimmobilie sucht, sollte sich mit dem Thema ‚Fertighäuser‘ auseinandersetzen. Diese können innerhalb kürzester Zeit errichtet werden – bringen jedoch oft auch Einschränkungen mit sich, über die Sie sich informieren müssen.
4. Zentrale Lage oder Speckgürtel? Art der Immobilie entscheidet über Lage
Je nachdem, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen, gibt Ihnen diese Entscheidung bereits die Lage Ihres neuen Eigenheims vor.
Wer gerne zentral in der Stadt leben möchte, wird sich schwer damit tun, einen geeigneten Bauplatz zu finden. Dicht besiedelte Städte bieten kaum Baulücken für neue Gebäude – und falls doch, sind urbane Grundstücke deutlich preisintensiver als in ländlichen Lagen. Mit viel Glück finden Sie aber möglicherweise eine zentrale Bestandsimmobilie, deren Wert gegen Null geht. Diese kann abgerissen werden, um dann das Grundstück neu zu bebauen.
Baugrundstücke für Otto Normalbürger in finanzieller Hinsicht gibt es meist eher außerhalb, im Speckgürtel größerer Städte oder im dörflichen Umfeld. Diese sind zwar preislich attraktiv, bieten aber nur wenige kulturelle oder gastronomische Angebote. Meist sind Neubaugebiete sehr homogen strukturiert – sowohl was die Bebauung als auch die dort lebenden Menschen angeht. In Neubaugebieten lassen sich viele junge Familien nieder, sodass sich schnell neue Kontakte ergeben. Allerdings fühlen sich ältere Menschen, Singles oder Paare ohne Kinder hier möglicherweise als Außenseiter und wenig integriert.
5. Haus bauen oder kaufen? Stressresistenz als Entscheidungsbasis
Egal für welche Variante Sie sich entscheiden: Ein Haus bauen oder kaufen kostet in jedem Fall viele Nerven. Laufend muss mit Handwerkern, Banken, Maklern und Notaren kommuniziert werden, es treten unkalkulierbare Probleme auf und der Einzug verzögert sich immer weiter.
Stellen Sie sich deshalb vor Ihrer Entscheidung für den Hausbau oder Hauskauf die Frage, wie belastbar und stressresistent Sie und Ihre Familie sind. Können Sie gemeinsam auch schwierige Zeiten ohne Ehe- oder Familienkrisen überstehen oder drohen durch Baustress Beziehungen zu zerbrechen? Sind Ihre emotionalen Bindungen momentan stabil oder gibt es Baustellen, die durch eine tatsächliche Hausbaustelle deutlich leiden würden?
Ohne Stresskapazitäten sollten Sie sich keinesfalls auf das Projekt Neubau einlassen: Sie werden in Endlosschleife Entscheidungen treffen, unerwartete Probleme ausbügeln und viel Zeit und Nerven in den Bauprozess investieren müssen. Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann natürlich auch nervenaufreibend sein, allerdings hat die Abwicklung deutlich weniger Sollbruchstellen und Stresspotential – schon allein durch den reduzierten zeitlichen sowie organisatorischen Aufwand.
6. Immobilienfinanzierung und Haus bauen oder kaufen
Ein Faktor, der nur einen geringen Einfluss auf die Frage „Haus bauen oder kaufen“ hat, ist die Finanzierung der Immobilie. Hier ergeben sich nur marginale Unterschiede. Banken vergeben in beiden Fällen normalerweise Darlehen, entweder für den Hauskauf oder die Baufinanzierung. Dieses wird monatlich in zuvor vereinbarten Raten zuzüglich der Zinsen zurückgezahlt.
Kaufen Sie ein Haus, wird Ihre Bank eine Immobilienbewertung des Objekts vornehmen. Mittels betriebsinterner Formeln wird dabei ein gewisser Verkehrswert des Hauses mit Risikoabschlag ermittelt, von dem die Darlehenshöhe abhängig gemacht wird. Beachten Sie dabei, dass ältere Bestandsimmobilien meist ein geringeres Darlehen ermöglichen als neuere. Das Darlehen wird nach Bewilligung direkt im Ganzen ausgezahlt.
Im Gegensatz dazu wird das Darlehen für eine Baufinanzierung immer nach Baufortschritt ausgezahlt: Ist ein Bauabschnitt abgeschlossen, können Sie Rechnungen vorlegen und neue Gelder anfragen. Für die Finanzierung des Hausbaus muss immer ein guter Kostenplan mit exakt berechneten Auszahlungsintervallen vorliegen, damit Ihr Projekt nicht ins Stocken gerät.
Haus bauen oder kaufen: Das sind die Vor- und Nachteile
Egal für welche Art der Immobilie Sie sich entscheiden: Sowohl Bestandsobjekte als auch Neubauhäuser haben Vor- und Nachteile, die Sie in Ihren Entscheidungsprozess einbeziehen sollten.
Vorteile Hausbau:
- Kaufnebenkosten fallen geringer aus: Sie bezahlen keine Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer wird nur für das Grundstück erhoben
- Freie Ausgestaltung des Grundrisses und des Hauses
- Sie ziehen als Erstbewohner in Ihre Immobilie
- Bereitstellungszinsen der Bank durch Ausschüttung des Darlehens nach Baufortschritt
- Je nach Vertrag: Vier bis fünf Jahre Garantie
- Moderne Ausstattung, die den eigenen Wünschen entspricht
- Energieeffizientes Wohnen mit neuester Technik
- Sie können selbst über den Standort der Immobilie entscheiden
Nachteile Hausbau:
- Kleinere Grundstücke
- Garten muss selbst angelegt werden, hat oft nur wenig Fläche, junge Pflanzen bieten lange keinen Sichtschutz
- Meist keine Unterkellerung, Hauswirtschaftsraum nimmt im EG viel Platz in Anspruch
- Teuer, Kosten können nur schlecht vorab kalkuliert werden
- Nervenaufreibende Situation, viel Arbeit und Stress
- Unvorhergesehene Ereignisse verzögern den Bauprozess (Materialengpässe, fehlende Genehmigungen etc.)
Vorteile Bestandsimmobilie:
- keine Bereitstellungszinsen der Bank
- unkomplizierte und schnelle Abwicklung
- Energieeffizienz kann durch eine energetische Sanierung erzielt werden
- größere Grundstücke, so wie es zur damaligen Bauzeit üblich war
- bestehender Garten, der nach individuellen Wünschen umgestaltet werden kann; Pflanzen, die bereits Sichtschutz bieten
- oft unterkellert (zumindest teilweise), dadurch mehr Wohnfläche im EG
- günstiger als kompletter Neubau
Nachteile Bestandsimmobilie:
- preisintensive Kaufnebenkosten wie Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer auf Grundstück sowie Gebäude
- weniger Gestaltungsspielraum: Änderungen am Grundriss sind nur in kleinem Maße möglich
- keine Garantie; eine Kaufrückabwicklung nur bei versteckten Mängeln möglich
- muss oft kostenintensiv renoviert werden (Dämmung, Heizung, Bäder, Fenster etc.)
- hohe Energiekosten vor der energetischen Sanierung
- eventuell gibt es verborgene, wertmindernde Umstände
Fazit: Haus bauen oder kaufen – Ihre Lebensumstände entscheiden!
Ob Sie nun ein Haus bauen oder kaufen sollten, kommt ganz auf Ihre persönlichen Wünsche und Lebensumstände an. Wenn Sie schnell, möglichst unkompliziert und in zentraler Lage ein Eigenheim erwerben wollen, sollten Sie sich für einen Hauskauf entscheiden. Der Kaufprozess lässt sich meist schneller abwickeln als ein langwieriger Neubau, Sie können die Kosten gut vorab kalkulieren und sparen sich jede Menge Zeit und Nerven.
Wer dagegen viel Wert auf eine individuelle Ausgestaltung der eigenen vier Wände legt, sehr stressresistent ist und gerne auch im ländlichen Umfeld lebt, wird mit einem Hausbau glücklich. Sie müssen zwar viel Zeit investieren und mit höheren Kosten als beim Hauskauf rechnen, können dafür aber vieles selbst bestimmen und sich so Ihr ganz persönliches Traumhaus schaffen.
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