Ein Todesfall ist immer eine Ausnahmesituation – für Angehörige, aber auch für Vermieter. Stirbt ein Mieter, stellen sich plötzlich viele Fragen: Wer darf die Wohnung betreten? Was passiert mit dem Mietvertrag? Wer erhält die Mietkaution und wie schnell kann die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden?
In dieser ohnehin belastenden Situation hilft es, die rechtlichen Regelungen und Abläufe zu kennen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was nach dem Tod des Mieters zu beachten ist, welche Rechte und Pflichten Erben und Vermieter haben und wie die Layer Gruppe Eigentümer dabei unterstützt, schnell wieder Klarheit zu gewinnen.
Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?
Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Diese Regelung ist in § 564 BGB festgeschrieben. Das Mietverhältnis bleibt bestehen und geht auf bestimmte Personen über. Das können entweder Mitbewohner sein, die mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, oder – falls keine solchen Personen vorhanden sind – die Erben.
Das bedeutet, dass alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags bestehen bleiben, bis dieser gekündigt oder aufgelöst wird. Angehörige oder Erben müssen also aktiv entscheiden, ob sie die Wohnung übernehmen oder kündigen. Für Familienangehörige wie Ehepartner oder Kinder ist der Eintritt ins Mietverhältnis gesetzlich vorgesehen, damit sie nicht unverschuldet ihren Wohnraum verlieren.
Hat der Verstorbene allein gelebt, treten die Erben automatisch in den Vertrag ein. Sie können diesen fortführen oder innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls kündigen. Auch Vermieter sind rechtlich gebunden und dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder neu vermieten, solange das Mietverhältnis noch besteht. Wenn unklar ist, wer die Erben sind, kann der Vermieter beim zuständigen Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen. Dieser fungiert dann als Ansprechpartner und sorgt dafür, dass alle offenen Fragen zu Mietzahlungen, Nebenkosten oder Wohnungsübergabe geklärt werden.
Praxisbeispiel: Ein Vermieter meldet sich wenige Tage nach dem Todesfall bei den Angehörigen. Gemeinsam wird entschieden, die Wohnung zum Monatsende zu kündigen. Der Vermieter vereinbart mit den Erben einen Termin zur Besichtigung und Schlüsselübergabe. So können alle Beteiligten frühzeitig planen – die Erben für die Auflösung des Haushalts, der Vermieter für die Neuvermietung.
Für Angehörige bedeutet der Fortbestand des Mietvertrags, dass die Miete weiterhin fällig ist, bis das Mietverhältnis gekündigt oder die Wohnung übergeben wird. Viele Erben wollen in dieser Situation möglichst schnell Klarheit schaffen – nicht nur, um Kosten zu sparen, sondern auch, weil die Wohnung voller Erinnerungen oft eine emotionale Belastung ist.
Sonderkündigungsrecht: So können Erben oder Vermieter reagieren
Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben nach dem Tod eines Mieters ein Sonderkündigungsrecht.
Erben oder Lebenspartner können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) beenden. Auch der Vermieter kann den Vertrag innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todesfalls außerordentlich kündigen, wenn berechtigte Gründe vorliegen – zum Beispiel, wenn ein Angehöriger als neuer Mieter nicht zahlungsfähig ist.
Diese Regelungen sind besonders wichtig, um schnell eine klare Lösung zu schaffen und lange Leerstände oder Konflikte zu vermeiden. Wer unsicher ist, wie er vorgehen soll, kann sich rechtlich beraten lassen oder die Unterstützung eines Immobilienprofis in Anspruch nehmen.
Praxisbeispiel: Ein Sohn übernimmt nach dem Tod seines Vaters das Mietverhältnis, weil er zunächst Zeit braucht, um den Nachlass zu regeln. Nach zwei Wochen entscheidet er sich jedoch gegen die Wohnung und kündigt fristgerecht. Dank des Sonderkündigungsrechts kann er das Mietverhältnis vorzeitig beenden, ohne drei weitere Monate Miete zahlen zu müssen.Als Immobilienbesitzer sollten Sie sich grundsätzlich der Rechte und wichtigsten Versicherungen rund um Ihr Haus oder Ihre Wohnung bewusst sein, um in Ausnahmefällen vorbereitet zu sein.
Eintritt in den Mietvertrag: Wer kann die Wohnung übernehmen?
Das Gesetz schützt Personen, die mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Dazu gehören Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und andere Angehörige. Diese Personen treten automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn sie nicht ausdrücklich innerhalb eines Monats erklären, dass sie es nicht übernehmen möchten.
Wenn niemand aus dem Haushalt den Vertrag fortsetzt, übernehmen die Erben das Mietverhältnis. Sie haben ebenfalls das Recht, den Vertrag innerhalb eines Monats zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, damit sie rechtskräftig ist.
Tipp: Wenn Sie als Angehöriger überlegen, ob Sie die Wohnung behalten möchten, prüfen Sie alle laufenden Kosten und vergleichen Sie Alternativen. Wer langfristig Sicherheit möchte, denkt vielleicht über den Kauf einer Immobilie nach. Es gibt viele Gründe für eine Eigentumswohnung – eine eigene Wohnung ist zum Beispiel nicht nur ein Zuhause, sondern kann auch eine wertvolle private Altersvorsorge sein.
Wer erhält nach dem Tod des Mieters die Mietkaution?
Die Mietkaution ist Teil des Nachlasses. Sie wird nach der ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses an die Erben ausgezahlt. Der Vermieter darf jedoch berechtigte Forderungen, wie ausstehende Mieten oder Kosten für Schäden, mit der Kaution verrechnen.
Wenn mehrere Erben vorhanden sind, müssen diese gemeinsam klären, wer Anspruch auf die Kaution hat. Das kann mitunter kompliziert werden, vor allem, wenn es Streitigkeiten über den Nachlass gibt. In solchen Fällen ist es oft sinnvoll, anwaltliche Hilfe oder eine Mediation in Anspruch zu nehmen, um eine Einigung zu erzielen.Praxis-Tipp: Vermieter sollten die Kaution erst nach einer gemeinsamen Begehung der Wohnung auszahlen. Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten, da hier der Zustand der Wohnung festgehalten wird.
Nach dem Tod des Mieters verkaufen oder wieder vermieten?
Nach dem Todesfall stellt sich vielen Vermietern die Frage, ob die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll. Angesichts der steigenden Immobilienpreise und der Mietprognose bis 2035 – gerade in Ballungsräumen wie Augsburg, München, aber auch im Münchner Speckgürtel und Gebieten wie Schwabmünchen – ist ein Verkauf oft eine lohnende Option.
Die Layer Gruppe unterstützt Eigentümer dabei, den besten Preis für ihre Immobilie zu erzielen, denn Immobilien-Eigentümer verschätzen sich beim Wert ihrer Immobilie leider viel zu oft. Mit einer professionellen Immobilienbewertung und einer maßgeschneiderten Vermarktungsstrategie stellen wir sicher, dass Ihr Objekt optimal am Markt platziert wird. Wer hingegen weiter vermieten möchte, profitiert von unserer umfassenden Erfahrung bei der Mietersuche und Vertragsgestaltung. So sparen Sie Zeit und vermeiden Leerstand.
Manchmal stellt sich auch die Frage, ob man die Wohnung selbst beziehen möchte. Wir wägen mit 11 Vor- und Nachteilen ab, wann es sich lohnt, über den Selbstbezug nachzudenken und wann man besser vermieten sollte.
Wie läuft die Wohnungsauflösung ab?
Die Wohnungsauflösung nach dem Tod des Mieters ist oft einer der emotional schwierigsten Schritte. Gleichzeitig muss sie rechtlich korrekt und innerhalb der Kündigungsfristen erfolgen. Sobald Erben oder Angehörige entschieden haben, ob sie den Mietvertrag übernehmen oder kündigen, beginnt die Organisation der Räumung.
Professionelle Entrümpelungsdienste:
Zunächst sollten alle persönlichen Gegenstände gesichtet und sortiert werden. Häufig handelt es sich um eine große Menge an Hausrat, die Angehörige nicht alleine bewältigen können. Professionelle Entrümpelungsdienste sind hier eine große Hilfe. Sie übernehmen nicht nur das Ausräumen und Entsorgen, sondern können auch die Wohnung besenrein hinterlassen, sodass eine Übergabe an den Vermieter problemlos möglich ist.
Fristen beachten:
Die Wohnung muss zum Ende der Kündigungsfrist vollständig geräumt und in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben werden. Falls Erben im Ausland wohnen oder aus gesundheitlichen Gründen nicht selbst räumen können, ist es sinnvoll, frühzeitig Unterstützung zu organisieren.
Wertgegenstände und Dokumente:
Wichtige Unterlagen, Schmuck oder Erinnerungsstücke sollten zuerst gesichert werden. Ist unklar, wer rechtlich Anspruch auf bestimmte Gegenstände hat, kann das Nachlassgericht weiterhelfen.
Tipp für Vermieter:
Bieten Sie den Erben an, die Wohnungsübergabe gemeinsam zu machen. Ein ausführliches Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung und schafft Klarheit über mögliche Ansprüche, zum Beispiel in Bezug auf Renovierungen oder die Kaution.
FAQ zum Thema Tod des Mieters
Endet das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters automatisch?
Nein, der Mietvertrag bleibt bestehen. Der Vermieter darf die Wohnung weder betreten noch räumen, solange das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
Mit wem besteht der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?
Das Mietverhältnis geht auf Ehepartner, Kinder oder andere Angehörige über, die mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Wenn es keine solchen Personen gibt, treten die Erben ein.
Sind Erben verpflichtet, den Mietvertrag fortzusetzen?
Nein. Sie können innerhalb eines Monats entscheiden, ob sie den Vertrag kündigen oder übernehmen möchten.
Kann der Vermieter den Vertrag kündigen?
Ja, wenn ein berechtigter Grund vorliegt, z. B. wenn die neuen Mieter die Miete nicht zahlen können.
Wer zahlt offene Mietschulden?
Offene Forderungen können gegenüber den Erben geltend gemacht werden. Deren Haftung ist jedoch auf den Nachlass beschränkt.
Was passiert, wenn keine Erben vorhanden sind?
In diesem Fall geht der Nachlass an den Staat, der die Verantwortung für die Wohnung übernimmt. Das Nachlassgericht setzt einen Nachlasspfleger als Ansprechpartner ein.
