Münchner Speckgürtel – Lohnt es sich, dort zu wohnen?

Stark gestiegene Zinsen und die ungeklärten Themen rund um Klima-Sanierungen verunsichern viele Menschen, die mit dem Gedanken spielen, sich ein Eigenheim zuzulegen. Die Entscheidung fällt zunehmend auf das Umland, weg vom Trubel der Großstadt. Vor allem junge Familien haben meist auch keine andere Wahl, wenn sie statt mieten lieber kaufen möchten. Doch auch im Münchner Speckgürtel ziehen die Preise aufgrund der steigenden Bevölkerungsentwicklung in Bayern an. So sehr, dass Pendler immer weitere Wege in Kauf nehmen müssen. 

Daher stellt sich die Frage: Lohnt sich das Leben am Rand der Großstadt noch? Wie viel sparen sich Immobilienkäufer im Münchner Speckgürtel im Vergleich zur Stadt wirklich? Wir beleuchten Vorteile des Lebens im Münchner Speckgürtel.

Münchner Speckgürtel: Kurze Wege in die Stadt

München strahlt. Die Stadt ist nicht nur eine wirtschaftliche und kulturelle Perle in Süddeutschland, sondern auch ein Magnet für Menschen aus aller Welt. Doch wenn die Stadtgrenzen an ihre Kapazitäten stoßen und die Mieten in luftige Höhen klettern, wohin sollen die Einwohner dann? Richtig, der Münchner Speckgürtel könnte die Lösung sein. Hier verbindet sich das Beste aus zwei Welten: die Nähe zur pulsierenden Metropole mit dem Charme des Landlebens. Und hier schonmal der größte Vorteil: Der Münchner Speckgürtel ist wirklich nah!

Der McMakler Speckgürtel-Index stellt fest, dass gerade in München die Anreise aus dem Umland in die Stadt nur rund 45 Minuten dauert – deutlich weniger als in anderen Metropolen. Die Berliner sind knapp eineinhalb Stunden unterwegs, die Hamburger ebenfalls über eine Stunde. Doch das macht sich auch bei den Immobilienpreisen im Münchner Speckgürtel bemerkbar. Im Vergleich zu den anderen sechs A-Städten ist der Preisunterschied des Speckgürtels im Vergleich zur Stadt mit 12 Prozent recht gering. 

2022 lag er mit 23 Prozent noch höher. Diese Preisannäherung der Speckgürtel an die Städte ist auch bei den anderen Metropolen zu beobachten. „Unsere Daten zeigen, dass durch die steigende Nachfrage die Immobilienpreise in den Speckgürteln in vielen Regionen bereits zu den Städten aufschließen“, sagt Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Eigentumsquote in Deutschland hinkt im europäischen Vergleich hinterher

Knapp die Hälfte der Deutschen genießt das Privileg, in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch ob man sich den Traum vom Eigenheim leisten kann, hängt stark vom Gehalt und der Stadtgröße ab. Deutschland hinkt dabei im europäischen Vergleich hinterher – seit zwölf Jahren bewegt sich die Eigentumsquote kaum. „Rückblickend auf die historische Zinsphase eine verpasste Chance“, findet Immobilienökonom Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft, denn die meisten Deutschen träumen vom Eigenheim. Dennoch hat in den letzten Jahren nur ein kleiner Teil der Deutschen ernsthaft mit dem Gedanken gespielt, sich auf dem Immobilienmarkt umzusehen. Die meisten blieben beim Träumen.

Die, die sich trauen, stehen oft wie der Ochs vorm Berg: unsicher, abwartend. Die Zinsen? Ein Rätsel. Die Politik? Ein Fragezeichen. Und dann sind da noch die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch – die wie eine immer höher werdende Hürde wirken. Kein Wunder also, dass viele zu keinem Entschluss kommen, ob sie eine Immobilie jetzt kaufen oder warten sollen.

Florian Rentsch, Spitzenkopf der Sparda-Banken, sieht die Sorgenfalten der Leute. Insbesondere die Fragezeichen rund um die energetische Sanierungspflicht – muss ich bald die Heizung erneuern, das Dach neu decken, die Wände dämmen? – ließen viele zögern. Eine klare Ansage seitens der Politik, was genau auf Immobilienkäufer zukommt, steht aus.

Münchner Speckgürtel – außerhalb des S-Bahn-Bereichs wird es günstiger

Eine Lösung, wie junge Familien sich trotzdem den Traum vom Eigenheim verwirklichen können, wäre der Münchner Speckgürtel außerhalb des S-Bahn-Bereichs. Und warum nicht den Radius erweitern? Jenseits des S-Bahn-Netzes warten Orte, in denen die Preise nicht nur freundlicher, sondern auch die Lebensqualität überraschend ansprechend sind. Der Gedanke, ein wenig weiter draußen zu wohnen, scheint nicht nur finanziell, sondern auch lebensqualitativ attraktiv zu sein.

Natur & Lebensqualität im Münchner Speckgürtel höher

Denn die Entfernung zur Großstadt ist relativ. Was zählt, ist die Qualität des Lebensraums. Und hier kann das Umland weit außerhalb des Münchner Speckgürtels punkten: mehr Natur, mehr Ruhe, und vielleicht auch ein bisschen mehr Gemeinschaftsgefühl. Hier gibt es sie noch: Die Freiheit, in großzügigen Wohnungen oder Häusern mit Garten zu leben, ohne auf die Annehmlichkeiten der Großstadt verzichten zu müssen.

In kleineren Orten lässt es sich besonders gut durchatmen, in Wäldern spazieren gehen oder an den schönsten Seen in Oberbayern entspannen. Der Speckgürtel bietet eine Lebensqualität, die in der Stadt oft vermisst wird. Und wer sagt schon Nein zu einer Radtour durch die Natur, wenn sie praktisch vor der Haustür beginnt?

Verkehrsanbindungen, die verbinden: Bayern profitiert von guter Infrastruktur

Die Sorge, vom Schuss zu sein, ist oft unbegründet. Die Verkehrsinfrastruktur in Bayern ist gut ausgebaut und viele Orte außerhalb des direkten S-Bahn-Gebiets in München sind überraschend gut angebunden. Mit S-Bahn, Regionalzügen und über die Autobahnen kommen Pendler überall schnell und bequem hin. Ein bisschen mehr Zeit im Zug oder im Auto kann sich lohnen, wenn das Zuhause dafür ein Ort der Entspannung ist. Corona hat die Pendlerproblematik natürlich auch entschärft, da seitdem immer mehr Menschen im Homeoffice oder in hybriden Modellen arbeiten. Jeder, der ins Umland zieht, sollte sich dennoch ausrechnen: Lohnt sich pendeln nach München? Doch wer nur ein oder zweimal statt fünfmal pro Woche pendeln muss, nimmt eher einen längeren Arbeitsweg in Kauf.

Ist das Münchner Umland eine günstigere Alternative als die Stadt?

Leider sind die Kaufpreise im Münchner Speckgürtel im Vergleich zur Innenstadt ebenfalls alles andere als ein Schnäppchen. Die Beliebtheit der Region lässt auch hier die Preise steigen. Dennoch, je nachdem wie viel Budget einem fürs Eigenheim zur Verfügung steht, bekommt man im Umland mehr für sein Geld. Und Familien, die aufs Land ziehen, sparen so oder so: Kita- und Kindergartenplätze, Freizeitveranstaltungen sowie der Besuch im Restaurant kosten einfach weniger als in der Metropole.

Fazit

Kurzum: Der Speckgürtel rund um München ist breit und teuer! Dennoch ist er für Familien oft die einzige Möglichkeit, sich überhaupt den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Je weiter diese sich vom S-Bahn-Einzugsgebiet entfernen, desto mehr bekommen sie für ihr Geld. Doch nicht nur finanzielle Gründe sollten bei der Entscheidung ins Umland zu ziehen ausschlaggebend sein, auch die Lebensqualität könnte ein Argument sein. Die Entscheidung hängt letztlich von den persönlichen Prioritäten ab. Suchen Sie nach einem Ort, der sowohl Ruhe und Natur als auch eine kurze Zug- oder Autofahrt zum pulsierenden Stadtleben bietet, ist der Speckgürtel genau das Richtige für Sie!

Sehen Sie sich gerne einmal unsere aktuellen Hausbauprojekte im Münchner Umland an. Bevor Sie den Sprung wagen, erkunden Sie die verschiedenen Orte. Jeder hat seinen eigenen Charakter und Charme. Und wer weiß? Vielleicht finden Sie ja in einem dieser Orte nicht nur ein Haus, sondern ein Zuhause. 

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