Der Kauf einer Neubauwohnung für Betreutes Wohnen lohnt sich nicht nur aufgrund der hohen Wohnqualität und Zukunftssicherheit, sondern auch wegen der steuerlichen Vorteile. Ein besonders interessanter Aspekt ist die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA), die der Gesetzgeber mit 5 % pro Jahr erlaubt. Doch was bedeutet das konkret und welche Vorteile bringt diese Regelung für Käufer und Kapitalanleger? Wir erklären die wichtigsten Punkte.
Die degressive AfA ist jedoch nicht die einzige steuerliche Abschreibungsmöglichkeit, die Sie als Käufer oder Kapitalanleger in Betracht ziehen können. Weitere steuerliche Vorteile, die speziell für den Neubau von Wohnanlagen für Betreutes Wohnen gelten, können durch die Sonder-AfA erzielt werden. Diese bietet noch größere steuerliche Abschreibungen, die besonders bei Sanierungen oder energetischen Verbesserungen von Vorteil sein können.
Degressive AfA: Was ist das eigentlich?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibungsmethode, mit der Käufer und Kapitalanleger den Wertverlust ihrer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend machen können. Bei der degressiven AfA können in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge angesetzt werden als bei der klassischen linearen AfA.
Seit der Wiedereinführung der degressiven AfA ist es möglich, jährlich 5 % des jeweiligen Restwerts der Immobilie steuerlich abzusetzen. Das bedeutet:
- Die Abschreibungsbeträge sind zu Beginn höher und nehmen über die Jahre ab.
- Käufer und Kapitalanleger profitieren von größeren Steuererleichterungen in den ersten Jahren nach dem Kauf.
- Die Steuerlast wird frühzeitig gesenkt, was den Erwerb einer Immobilie besonders attraktiv macht.
Geltungsbereich der degressiven AfA
Die degressive AfA gilt für Neubauten, die nach dem 30. September 2023 fertiggestellt wurden. Der Erwerb muss ab Herbst 2023 spätestens im Jahr der Fertigstellung der Immobilie erfolgen, damit die degressive AfA in Anspruch genommen werden kann. Sie ist zeitlich befristet und kann für Gebäude genutzt werden, die bis Ende 2029 errichtet werden.
Sie besitzen bereits eine Immobilie, die vor September 2023 fertiggestellt wurde? In unserem Beitrag finden Sie 9 bewährte Tipps, wie Sie steuerlich noch mehr herausholen.
Vergleich mit der linearen AfA
- Bei der linearen AfA beträgt die Abschreibung aktuell 3 % pro Jahr, gleichmäßig über 33 Jahre.
Die degressive AfA erlaubt eine schnellere Abschreibung zu Beginn, wodurch sich Steuervorteile früher realisieren lassen.
Degressive AfA: Beispielrechnung zur Abschreibung
Angenommen, eine Neubauwohnung für Betreutes Wohnen kostet 300.000 € (ohne Grundstücksanteil):
- 1. Jahr: 5 % von 300.000 € = 15.000 € Abschreibung
- 2. Jahr: 5 % von 285.000 € (Restwert) = 14.250 € Abschreibung
- 3. Jahr: 5 % von 270.750 € (Restwert) = 13.537,50 € Abschreibung
- …
Da sich die Abschreibung auf den jeweils verbleibenden Restwert bezieht, ist der steuerliche Vorteil zu Beginn besonders hoch. Dies hilft Käufern und Kapitalanlegern, ihre Steuerlast in den ersten Jahren erheblich zu reduzieren.
Zusätzliche Steuerersparnisse für Kapitalanleger
Käufer, die eine Neubauwohnung für Betreutes Wohnen als Kapitalanlage erwerben und vermieten möchten, können neben der degressiven AfA auch zusätzliche steuerliche Vorteile nutzen. Dazu gehören unter anderem die Möglichkeit, Zinsen für aufgenommenen Darlehen als Werbungskosten abzusetzen, sowie Verwaltungskosten und Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie steuerlich geltend zu machen. Diese steuerlichen Erleichterungen tragen dazu bei, die Steuerlast der Kapitalanleger weiter zu senken. Je nach Finanzierungsmodell, den individuellen Steuersätzen und der Höhe der laufenden Kosten können sich die Einsparungen erheblich auswirken, was die Investition noch attraktiver macht. Wenn die Immobilie dauerhaft vermietet wird, können auch weitere Betriebskosten, wie etwa Reparaturen oder Versicherungskosten, steuerlich abgesetzt werden.
Sie möchten mehr über die Kapitalanlage bei Immobilien erfahren und lernen? Wir geben Ihnen gerne weitere Impulse – auch eine Ferienwohnung kann beispielsweise eine sinnvolle Investition sein. Ergänzend dazu zeigt unser Beitrag „Vermögensaufbau mit Immobilien: Ein Leitfaden für nachhaltigen Wohlstand„, wie sich Immobilieninvestments gezielt in eine langfristige Vermögensstrategie integrieren lassen.
Flexibilität der AfA
Die degressive AfA bietet nicht nur Vorteile in den ersten Jahren der Abschreibung, sondern auch Flexibilität, die langfristig genutzt werden kann. Es ist möglich, während der Laufzeit der AfA von der degressiven zur linearen Abschreibung zu wechseln. Dies kann besonders dann von Vorteil sein, wenn Kapitalanleger ihre Steuerstrategie langfristig anpassen möchten. Der Wechsel ermöglicht es, die Steuerlast gleichmäßiger über die Jahre zu verteilen, anstatt sich auf die höheren Abschreibungsbeträge zu Beginn zu verlassen. Wenn die steuerlichen Vorteile in den ersten Jahren nicht vollständig ausgeschöpft werden, bietet dieser Wechsel eine ausgewogene Lösung für eine nachhaltige Steuerstrategie. Diese Flexibilität macht die degressive AfA zu einem äußerst vielseitigen Instrument für verschiedene Investitionsmodelle.
Degressive AfA: Förderungen und Zuschüsse
Neben den steuerlichen Vorteilen durch die degressive AfA können Käufer und Kapitalanleger auch von weiteren Förderungen und Zuschüssen profitieren. Insbesondere Neubauten, die den aktuellen energetischen Standards entsprechen, können über Programme wie die der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert werden. Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und direkte Zuschüsse für den Bau und Kauf von energieeffizienten Neubauten. Diese Förderungen tragen dazu bei, die anfänglichen Investitionskosten zu senken und bieten eine zusätzliche finanzielle Unterstützung, die die Rentabilität des Projekts verbessert. Wer sich für ein energetisch effizientes Gebäude entscheidet, profitiert nicht nur von den staatlichen Förderungen, sondern auch von langfristig gesenkten Betriebskosten aufgrund der höheren Energieeffizienz des Neubaus.
Besonders Pflegeimmobilien erfüllen häufig die Voraussetzungen für solche Förderungen und eignen sich damit ideal als Kapitalanlage. Eine Gegenüberstellung ihrer Vor- und Nachteile zeigt, warum sie zunehmend an Bedeutung gewinnen.
CO₂-Umlage: Ein weiterer Vorteil für Neubauten
Neben den Steuervorteilen profitieren Neubauten auch von einer fast vollständigen Befreiung von der CO₂-Umlage. Während Eigentümer älterer Gebäude aufgrund der CO₂-Bepreisung höhere Kosten tragen müssen, sind Neubauwohnungen deutlich energieeffizienter und damit von diesen Zusatzkosten kaum betroffen. Das bedeutet:
- Geringere Betriebskosten für Eigentümer und Bewohner
- Wertsteigerung durch hohe Energiestandards
- Langfristige Sicherheit gegen steigende Umweltauflagen
Fazit: Degressive AfA als Investition mit Mehrwert
Die 5 % degressive AfA und die nahezu vollständige Befreiung von der CO₂-Umlage machen Neubauwohnungen für Betreutes Wohnen nicht nur zu einer sicheren und zukunftsfähigen Wohnlösung, sondern bieten auch erhebliche steuerliche Vorteile. Egal, ob Sie eine Wohnung für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage erwerben – diese Regelung hilft Ihnen, Ihre Steuerlast zu optimieren und langfristig finanziell zu profitieren.
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Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur degressiven AfA
1. Wer kann die degressive AfA nutzen?
Die degressive AfA kann von Privatpersonen und Unternehmen genutzt werden, die in Neubauten investieren, die nach dem 30. September 2023 fertiggestellt wurden.
2. Wie lange gilt die 5 % degressive AfA?
Die Regelung gilt für Gebäude, die bis zum 31. Dezember 2029 errichtet werden. Danach könnte eine Anpassung durch den Gesetzgeber erfolgen.
3. Kann ich von der degressiven AfA zur linearen AfA wechseln?
Ja, ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich, jedoch nicht umgekehrt. Das kann langfristig sinnvoll sein, wenn man die Steuerlast gleichmäßiger verteilen möchte.
4. Gilt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?
Nein, die degressive AfA gilt nur für Neubauten und nicht für den Kauf von Bestandsimmobilien.
5. Wie hoch ist die Steuerersparnis durch die degressive AfA?
Die genaue Steuerersparnis hängt vom Kaufpreis der Immobilie, dem persönlichen Steuersatz und der individuellen Finanzierungsstruktur ab. Generell ermöglicht die degressive AfA eine höhere Steuerersparnis in den ersten Jahren.
6. Gibt es weitere steuerliche Vorteile neben der AfA?
Ja, neben der AfA können Vermieter auch Zinsen für Kredite, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen.
7. Welche Rolle spielt die CO₂-Umlage bei Neubauten?
Neubauten sind aufgrund ihrer hohen Energieeffizienz von der CO₂-Umlage nahezu vollständig befreit, was langfristig zu geringeren Betriebskosten führt.
