Wer zieht heute schon in die teureren Toplagen der Metropolen, wenn stattdessen attraktive Renditechancen im Umland warten? Immer mehr Investierende stellen sich die Frage: Was sind die besten Städte für den Immobilienkauf? Und zwar außerhalb von Berlin, Hamburg oder Köln. Welche bieten echtes Potenzial? Speziell kleinere Städte rund um München und Augsburg lohnen sich immer häufiger – nicht nur für Eigennutzer, sondern besonders für Kapitalanleger, die auf eine solide Mietrendite in der Kleinstadt setzen wollen.
In diesem umfassenden Beitrag lernen Sie die wichtigsten Kriterien kennen, erfahren, warum gerade das Umland wachsen kann, und erhalten Praxisbeispiele aus Städten wie Weilheim, Landsberg am Lech oder Donauwörth.
Mietrendite Kleinstadt: So lässt sich die Rendite berechnen und bewerten
Die Mietrendite gibt Auskunft darüber, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist – also wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließt. Zur groben Ersteinschätzung wird oft die Bruttomietrendite herangezogen. Diese berechnet sich wie folgt:
(Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis) × 100 = Bruttomietrendite in Prozent
Hierbei ist auch die eigene steuerliche Situation zu betrachten.
Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 200.000 Euro und wird für 800 Euro pro Monat vermietet (9.600 Euro jährlich). Die Bruttomietrendite liegt dann bei 4,8 %. Für eine genauere Betrachtung sollten jedoch auch Nebenkosten, Verwaltung, Leerstand oder Instandhaltung einbezogen werden – hier spricht man dann von der Nettomietrendite.
Gerade in Kleinstädten mit wachsender Nachfrage kann die Mietrendite oft höher ausfallen als in Ballungszentren, da hier die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten und Kleinstädte oft auch nicht an den Mietspiegel gebunden sind. Wichtig ist auch der Blick auf das langfristige Potenzial: Welche Bevölkerungsgruppen ziehen in die Region? Gibt es Infrastruktur, Arbeitsplätze, Bildungseinrichtungen? All diese Faktoren beeinflussen die zukünftige Wertentwicklung und Stabilität der Mietrendite Kleinstadt – und sollten vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.
Beste Städte für Immobilienkauf: Oft im Umland zu finden!
Immobilien in deutschen Großstädten gelten zwar als sicher – doch sie sind oft schlicht zu teuer. Wer heute beispielsweise in München eine Wohnung kaufen möchte, zahlt im Schnitt über 9.000 Euro pro Quadratmeter. Für eine 80 m²-Wohnung entspricht das rund 720.000 Euro. Bei einer Finanzierung mit 3 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 3.000 Euro – und das ohne Nebenkosten.
Die monatliche Miete für eine vergleichbare Wohnung liegt in München hingegen häufig bei 1.500 Euro. Damit ist die Kaufrate etwa doppelt so hoch wie die zu erzielende Miete – die Bruttomietrendite liegt entsprechend bei unter 3 %. Für Kapitalanleger ist das wirtschaftlich wenig attraktiv.
Ganz anders sieht es in kleineren Städten aus: In Schwabmünchen, Landsberg oder Donauwörth kostet eine 80 m²-Wohnung häufig nur 350.000 Euro. Bei identischer Finanzierung läge die Monatsrate bei rund 1.250 Euro – die ortsübliche Miete aber bei etwa 1.000 bis 1.100 Euro. Die Bruttomietrendite kann so auf 4 % und mehr steigen.Wer in den besten Städten für den Immobilienkauf investieren möchte, sollte das Umland nicht unterschätzen. Die niedrigeren Einstiegspreise und die gute Mietnachfrage sorgen für eine deutlich attraktivere Mietrendite – besonders im Vergleich zu überhitzten Metropolen. Wie sich die Mietpreise in Metropolen und Kleinstädten in den nächsten Jahren entwickeln könnten, zeigt unsere Mietprognose 2035.
Welche Merkmale machen (Klein)städte zu den besten Städten für Immobilienkauf?
Günstigere Kaufpreise & bessere Rendite-Relation
Die Mieten im Umland sind in der Regel niedriger als in der Großstadt – doch das gilt auch für die Kaufpreise. Und genau hier entsteht der Vorteil: Während in Metropolen die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten, ist das Verhältnis in kleineren Städten oft ausgewogener. Die monatliche Finanzierungslast für Eigentümer liegt hier vielfach nur knapp über der ortsüblichen Miete – in Großstädten hingegen verdoppelt sich diese Rate schnell. Das führt dazu, dass die Mietrendite in Kleinstädten meist attraktiver ausfällt, selbst wenn die Mieteinnahmen absolut gesehen geringer sind.
Stabile Mietnachfrage durch Arbeits- & Infrastruktur
Kleine Städte wie Landsberg am Lech (Bahnanschluss nach München) oder Weilheim (Nahverkehr, Handel, Gesundheitsstandort) ziehen Mieter an. Pendler profitieren von Ruhe und guter Erreichbarkeit.
Demografische Stärke & Zuzugsdynamik
Mittelzentren in Voralpenregionen oder entlang des Lechstausees – etwa Landsberg oder Kaufbeuren – wachsen durch Zuzug, Familien und eine solide Wirtschaftsstruktur, was langfristig die Mietrendite der Kleinstadt stabil hält.
Lebensqualität & regionales Angebot
Orte wie Bad Wörishofen (Therme), Donauwörth (Altstadt, Donau) oder Schongau (Altstadtcharme, Naherholung) bieten Wohnqualität, Tourismus und Mietnischen für Feriengäste, z. B. in Regionen mit attraktiven Ausflugszielen wie im Allgäu, aber auch langfristige Vermietung – ideal für zukunftssichere Immobilienkäufe.
Mehr als Rendite: Warum Immobilien in Kleinstädten auch emotional überzeugen
Neben der oft attraktiven Mietrendite in Kleinstädten bietet ein Immobilienkauf jenseits der Metropolen noch viele weitere Vorteile – auch emotional. Wer sich für eine Immobilie in einer kleineren Stadt entscheidet, investiert häufig nicht nur günstiger, sondern auch mit mehr Ruhe, Planbarkeit und Weitblick. Die Einstiegshürden sind niedriger: Man braucht oft weniger Eigenkapital, um eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben. Das schafft Zugang zu Wohneigentum für mehr Menschen – gerade auch für junge Familien oder Anleger, die solide starten wollen.
Der Immobilienmarkt ist in vielen Kleinstädten entspannter. Es gibt weniger Bieterwettbewerb, oft mehr Verhandlungsspielraum – und damit auch die Chance, eine Immobilie zu einem fairen Preis zu erwerben. Gleichzeitig sind die Mietverhältnisse häufig stabiler: Menschen bleiben länger, leben bewusster in ihrem Zuhause, was die Verwaltung erleichtert und Leerstand minimiert. Gerade für Eigentümer bedeutet das: weniger Sorgen, weniger Fluktuation, mehr Verlässlichkeit.
Auch das Umfeld punktet: Viele Kleinstädte erleben einen Aufschwung durch gezielte Infrastrukturprojekte, durch neue Schulen, bessere Anbindungen oder attraktive Gewerbestandorte. Wer heute dort investiert, wo morgen Lebensqualität entsteht, baut nicht nur auf Zahlen, sondern auf Perspektive. Denn was nützt die höchste Rendite, wenn das Umfeld nicht stimmt?Kleinstädte entwickeln sich meist nicht sprunghaft, sondern kontinuierlich. Das bedeutet weniger Risiko, weniger Preisblasen – und mehr Sicherheit für den langfristigen Vermögensaufbau. Wer hier investiert, investiert nicht nur in Quadratmeter, sondern in ein Stück Beständigkeit, Heimat und Zukunft. Und genau das macht den Immobilienkauf in der Kleinstadt so besonders.
Praxisbeispiele rund um München & Augsburg
Landsberg am Lech
Mit rund 30.000 Einwohnern punktet die Stadt mit Bahnanschluss, Innenstadtcharme und moderatem Preisniveau. Die Mietrendite ist hier besonders attraktiv, da die Kaufpreise deutlich niedriger sind als im Münchner Westen – bei fast gleichbleibender Mietnachfrage durch Pendler und Familien.
Weilheim i. Obb.
Rund 40 km südwestlich von München gelegen, überzeugt Weilheim mit hoher Lebensqualität, guter Infrastruktur (Krankenhaus, Schulen, Verkehr) und stabilen Immobilienpreisen. Auch die Mietrenditen sind hier weiterhin solide und konstant.
Donauwörth
Zwischen München und Stuttgart gelegen, bietet Donauwörth Donau-Schifffahrt, Altstadtflair und günstige Immobilien. Die Kleinstadt profitiert von regionaler Anziehungskraft und einem moderaten Preisniveau – ein Plus für die Mietrendite.
Schwabmünchen (bei Augsburg)
Dank guter Verkehrsanbindung, wachsender Infrastruktur und hoher Wohnqualität bietet Schwabmünchen beste Voraussetzungen für solide Renditen. Besonders Familien schätzen die Stadt, was für eine nachhaltige Mietnachfrage sorgt.
Münchner Speckgürtel
Ob es sich außerdem lohnt im Umland von München zu leben, haben wir in einem eigenen Blogartikel über den Münchner Speckgürtel detailliert beleuchtet.
Wichtige Aspekte für die Rendite beim Immobilienkauf
Entwicklungspotenzial prüfen
Achten Sie auf geplante Gewerbeentwicklungen, Bildungseinrichtungen oder Verkehrsausbau – das schafft langfristig Nachfrage und steigert die Mietrendite in der Kleinstadt nachhaltig.
Nähe zu Erholungsangebot
Kleinstädte wie Landsberg am Lech oder Donauwörth profitieren stark von ihrer Nähe zu beliebten Erholungsgebieten. Ob Berge, Badeseen oder charmante Altstädte wie Augsburg – die Lebensqualität ist hoch, und das zieht nicht nur Mieter an, sondern auch Wochenendbesucher und Feriengäste. Diese Doppel-Nutzung macht Immobilien im Umland besonders attraktiv: Sie lassen sich regulär vermieten – oder auch zeitweise als Ferienwohnung nutzen. Das hebt die potenziellen Mieteinnahmen und erhöht den Wert der Immobilie zusätzlich.
Regulatorik und Verwaltungskosten
Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten an – etwa für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. In Bayern liegen diese Zusatzkosten meist bei rund 10 %. Wer allerdings in einer Kleinstadt statt in der Großstadt investiert, kann oft zusätzlich sparen: Die Kaufpreise sind niedriger, wodurch sich die Nebenkosten absolut reduzieren. Auch Verwaltungsaufwand und laufende Betriebskosten sind im Umland oft geringer. Für die Mietrendite in Kleinstädten ist das ein klarer Vorteil – denn geringere Ausgaben bedeuten unterm Strich eine bessere Rendite. Wir geben Ihnen zusätzlich 9 weitere Tipps, die Ihnen als Immobilienbesitzer steuerliche Vorteile bieten.
Objektarten gezielt wählen
Die Wahl der Immobilie hat großen Einfluss auf die Mietrendite – nicht nur wegen Lage und Größe, sondern auch durch steuerliche Aspekte. Denkmalgeschützte Altbauten zum Beispiel bieten besondere Abschreibungsmöglichkeiten: Wer hier investiert, kann die Sanierungskosten über viele Jahre steuerlich geltend machen. Das macht solche Objekte gerade für Kapitalanleger besonders attraktiv. Aber auch moderne Neubauten mit hoher Energieeffizienz oder kleiner geschnittene Apartments mit guter Vermietbarkeit können langfristig lukrativer sein als große Wohnungen in mäßiger Lage. Wer auf eine gute Mietrendite in der Kleinstadt abzielt, sollte daher nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern auch die Entwicklungspotenziale und steuerlichen Rahmenbedingungen der jeweiligen Objektart genau prüfen. Weitere steuerliche Vorteile bietet auch die 5 %-Sonder-AfA für Neubauten und Betreutes Wohnen – besonders interessant für Kapitalanleger.
Warum die Mietrendite auch für Eigennutzer eine wichtige Kennzahl ist
Die Rendite ist nicht nur für Investoren oder Kapitalanleger relevant – auch private Käufer, etwa Eigennutzer, sollten sie im Blick haben. Zwar steht bei ihnen oft der Wunsch nach einem Zuhause im Vordergrund, aber jede Immobilie ist auch eine Wertanlage. Wer klug kauft, profitiert langfristig – sei es bei einem späteren Verkauf, bei Vermietung oder durch ersparte Mieten.
Gerade bei Themen wie Altersvorsorge, Sicherheit für die Familie oder dem Wunsch, „nicht für jemand anderen zu zahlen“, spielt die Mietrendite indirekt eine Rolle. Denn sie zeigt, wie wirtschaftlich eine Immobilie ist – und ob der Kaufpreis im Verhältnis zu den laufenden Kosten und dem Wohnwert steht. Auch Banken achten bei der Finanzierung darauf, dass die Immobilie langfristig tragfähig ist. Eine gute Rendite bedeutet daher auch: solide Investition, niedrigeres Risiko, mehr Spielraum für die Zukunft.
Kurz: Auch private Käufer profitieren von einer guten Rendite – nicht, weil sie maximalen Gewinn suchen, sondern weil sie klug und nachhaltig investieren wollen.
Mietrendite Kleinstadt: Kleine Apartments, große Chancen?
Neben der Standortwahl spielt auch die Wohnungsform eine zentrale Rolle für die Mietrendite in der Kleinstadt. Besonders möblierte Klein-Apartments entwickeln sich zur renditestarken Option – nicht nur in Metropolen, sondern zunehmend auch in Mittel- und Kleinstädten. Die Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen steigt: Berufspendler, Projektarbeiter oder Studierende suchen möblierte Einheiten zur Zwischenmiete. Die höhere Fluktuation erlaubt häufige Neuvermietungen und ermöglicht dadurch eine schnellere Anpassung an den Markt. Auch institutionelle Investoren und Fonds haben das Potenzial erkannt – das gute Risiko-Rendite-Profil dieser Wohnform überzeugt zunehmend.
Ein weiterer Vorteil: Möblierte Apartments oder Apartmenthäuser lassen sich bei Bedarf einfacher drittverwerten, etwa als Ferienwohnung oder Business-Lösung. Gleichzeitig bleibt die Bauquote in diesem Segment hinter der Nachfrage zurück – das sorgt für knappen Wohnraum und zusätzliche Wertsteigerung. Wer dabei auf nachhaltige, gut geschnittene und energetisch hochwertige Projekte setzt, sichert sich nicht nur hohe Auslastung, sondern auch langfristige Stabilität. In Kombination mit einer wachstumsstarken Kleinstadt ergeben sich hier überdurchschnittliche Perspektiven für Kapitalanleger.
Fazit
Bei der Suche nach den besten Städten für den Immobilienkauf sollten Sie den Blick weiten – insbesondere rund um München und Augsburg ergeben sich echte Chancen. Die Vorteile kleiner Städte liegen im moderaten Preisniveau, stabiler Mietnachfrage und guter Lebensqualität. Wer gezielt investiert, sichert sich eine langfristig attraktive Mietrendite in einer Kleinstadt.
