Jetzt mal unter uns: Die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen einer Immobilie ist ohne Frage eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen werden. Es ist ein Schritt, der sorgfältige Überlegungen erfordert, da er große Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation und Lebensqualität haben kann.
Natürlich geht damit auch ein gewisser Druck einher. Bevor Sie sich also entscheiden, ob Sie eine Immobilie mieten oder doch lieber kaufen möchten, sollten Sie sich gründlich über die Vor- und Nachteile beider Optionen im Klaren sein. Und genau dabei helfen wir Ihnen.
In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile des Mietens und Kaufens ausführlich diskutieren, damit Sie die Entscheidung treffen können, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
Mieten oder kaufen: Vorteile beim Mieten
Wussten Sie, dass Deutschland das Mieterland Nummer 1 der EU ist? Über die Hälfte der Bevölkerung (50,5 Prozent) lebte hierzulande im Jahr 2021 zur Miete. Unser Nachbar Österreich folgt mit 45,8 Prozent. Dieser Fakt alleine sagt aber noch nichts darüber aus, welche Vorteile das Mieten einer Immobilie tatsächlich bietet.
Deshalb konzentrieren wir uns im ersten Abschnitt dieses Beitrags erstmal auf die Vorteile des Mietens im Vergleich zum Kauf eines Eigenheims, um Sie in Ihrer Entscheidung ein ganzes Stück vorwärts zu bringen.
Flexibilität
Der erste Vorteil liegt auf der Hand: Als Mieter sind Sie in Bezug auf den Wohnort oft flexibler und können leichter umziehen, wenn sich Ihre Bedürfnisse ändern oder ein neuer Job ansteht. Dies kann besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten von Vorteil sein, wenn Sie nicht sicher sind, wie sich Ihre Zukunft entwickeln wird.
Wenn Sie ein Mietobjekt bewohnen, genießen Sie die Freiheit, sich bei einem Wegzug nicht um den Verkauf einer Immobilie kümmern zu müssen. Das ist vor allem praktisch im hohen Alter, wenn ein Umzug in ein Betreutes Wohnen oder in ein Pflegeheim ansteht.
Keine Sorge bei Reparaturen
Darüber hinaus müssen Sie sich als Mieter normalerweise keine Sorgen um Reparaturen oder die Wartung der Immobilie machen. Wenn beispielsweise die Heizung ausfällt oder eine Wasserleitung platzt, müssen Sie nur den Vermieter kontaktieren und dieser wird sich um die Reparatur kümmern.
Sie müssen nicht selbst für die Kosten aufkommen oder sich auf die Suche nach einem geeigneten Handwerker machen. Für Menschen, die sich nicht mit Heimwerken oder Reparaturen auskennen – oder schlicht keine Lust haben, sich darum zu kümmern – ideal.
Geringere finanzielle Verpflichtungen
Im Vergleich zum Kauf einer Immobilie müssen Sie als Mieter kein Eigenkapital aufbringen und haben keine hohen Anfangskosten wie zum Beispiel Notarkosten, Maklergebühren uvm. Sie können in eine Mietwohnung einziehen und sich dabei auf das Schöne konzentrieren: Die Wahl des farblich passenden Sofas, Bettes oder Vorhangs.
Außerdem müssen Sie sich auch keine Gedanken über langfristige Schulden machen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind Sie schließlich oft jahrzehntelang an eine Rückzahlungsrate gebunden. Als Mieter müssen Sie sich hingegen keinen Kopf darüber machen, wie Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten können, wenn Sie nicht mehr dort wohnen möchten.
Keine Immobiliensteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten
Ein weiterer Vorteil des Mietens ist, dass Sie nicht für die Immobiliensteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten aufkommen müssen, die normalerweise von den Vermietern getragen werden. Ihr Fokus liegt auf dem Wohnen und nicht der damit verbundenen Bürokratie.
Mieten oder kaufen: Nachteile beim Mieten
In diesem Abschnitt betrachten wir die möglichen Nachteile des Mietens im Vergleich zum Kauf eines Eigenheims. Wenn Sie im Moment eine Wohnung mieten, kann es sich lohnen, diese Nachteile zu berücksichtigen und mit einer vertrauten Person zu besprechen. So bekommen Sie ein aussagekräftiges Gefühl für Ihre zukünftige Wohnsituation.
Nachteil begrenzte Kontrolle
Die Wahrheit ist: Als Mieter haben Sie nur eine begrenzte Kontrolle über die Immobilie, in der Sie wohnen. Das betrifft nicht nur die Größe, Ausstattung oder den Schnitt. Sie müssen sich auch an die Regeln und Vorschriften halten, die vom Vermieter oder der Hausverwaltung festgelegt werden, und können die Immobilie nicht so gestalten, wie Sie es gerne hätten.
Zum Beispiel dürfen Sie möglicherweise keine Renovierungen durchführen oder bestimmte Gegenstände wie Regale, Bilder oder Gardinenstangen an der Wand anbringen. Auch das Halten von Haustieren kann zur Diskussion werden. Seien Sie ehrlich mit sich selbst: Können Sie sich anpassen?
Weniger Sicherheit
Auch, wenn es weh tut: Als Mieter haben Sie nicht die gleiche Sicherheit wie ein Eigentümer. Ihr Vermieter könnte sich jederzeit dazu entscheiden, die Immobilie zu verkaufen oder zu renovieren. Dann wären Sie gegebenenfalls gezwungen, innerhalb eines bestimmten Zeitraums auszuziehen und sich nach einem neuen Zuhause umzusehen. Dies kann nicht nur zu quälenden Existenzängsten führen, sondern auch für langjährige Mieter problematisch sein, die sich in der Gemeinde und dem Wohnort wohlfühlen.
Mietpreiserhöhungen
Bleiben wir noch einen Moment beim Stichwort Kontrolle. Als Mieter haben Sie keine Kontrolle über die Mietpreiserhöhungen, die der Vermieter gesetzlich vornehmen kann – Stichwort Indexmiete. Das kann innerhalb kürzester Zeit zu einer finanziellen Belastung für Sie führen. Im schlimmsten Fall müssen Sie ausziehen, weil Sie sich die Miete nicht mehr leisten können.
Auch sind die meisten Mietwohnungen in einigen Gegenden, wie zum Beispiel München, unsaniert und entsprechen nicht den neuesten Umweltstandards. Das neue Gesetz zur Wärmepumpe schafft Abhilfe und verpflichtet Vermieter dazu, ihre Wohnungen nachzurüsten. Aber Achtung: Sollte Ihr Vermieter eine neue Heizung einbauen lassen, könnte er acht Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen und die Kosten für die Nachrüstung damit direkt auf den Mieter umlegen. Das wiederum kann für Menschen mit geringem Einkommen und für Familien mit Kindern eine große Belastung sein.
Keine Kapitalbildung
Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie können Sie als Mieter selbstverständlich kein Eigenkapital aufbauen. Denn als Mieter zahlen Sie lediglich die monatlich vereinbarte Miete an Ihren Vermieter und tragen nicht zum Wachstum Ihres Vermögens bei.
Dabei bleibt viel Geld auf der Strecke, mit dem Sie vor allem Ihren Vermieter vermögender machen: Mehr als eineinhalb Millionen Mieter waren gezwungen, mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Wohnkosten aufzuwenden, um sich überhaupt eine angemessene Unterkunft leisten zu können. Insgesamt sind 3,1 Millionen Haushalte von einer erheblichen Überlastung durch Mietzahlungen betroffen, obwohl sie damit nicht zur eigenen Vermögensbildung beitragen.
Kein Gestaltungsspielraum
Neben den Mietpreiserhöhungen und der fehlenden Kapitalbildung ist ein weiterer Nachteil des Mietens, dass Sie möglicherweise gar nicht in der Lage sind, das Zuhause Ihrer Träume zu finden und zu bewohnen. Fakt ist: Als Mieter müssen Sie sich mit den verfügbaren Wohnungen begnügen und können insbesondere in Ballungsräumen nicht unbedingt wählerisch sein. In allen deutschen Großstädten ist die Nachfrage aktuell größer als das Angebot.
Wer von Kindheitstagen an von einem großen Garten träumt, eine bestimmte Anzahl an Schlafzimmer oder drei Bäder zum Wohlfühlen braucht, wird diese Anforderungen sehr wahrscheinlich nicht in den verfügbaren Mietwohnungen der Umgebung wiederfinden.
Mieten oder kaufen: Vorteile beim Kaufen
Endlich ein Zuhause zu besitzen, in dem Sie Ihre eigenen Regeln aufstellen können? Klingt verlockend. Obwohl es beim Kauf eines Eigenheims einige Herausforderungen gibt, sind es gerade auch die vielen Vorteile, die es nach wie vor zu einer attraktiven Option für viele Menschen macht.
Im nächsten Abschnitt werfen wir deshalb einen genaueren Blick auf die Vorteile des Kaufens im direkten Vergleich zum Mieten.
Vorteil #1: Vermögensaufbau fürs Alter
Der wohl größte Vorteil des Eigentums ist, dass Sie damit Eigenkapital aufbauen können. Im Gegensatz zur Miete, wo jeder gezahlte Euro in die Tasche des Vermieters fließt, können Sie durch den Kauf einer Immobilie langfristig Vermögen erwirtschaften.
Mit jedem Monat, in dem Sie Ihre Raten leisten, steigt der Wert Ihres Eigenheims, und Sie haben die Möglichkeit, das Haus in der Zukunft mit Gewinn zu verkaufen. Im Grunde gilt: Je länger Sie das Haus besitzen, desto mehr Eigenkapital bauen Sie auf und desto größer wird Ihr Vermögen. Nicht zuletzt durch die immense Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahrzehnten. Gerade in Bayern und rund um München haben Immobilien teilweise ihren Wert verdoppelt! Lesen Sie hier auch unseren Artikel zum Thema Immobilienpreise Prognose 2025.
Darüber hinaus können Sie, wenn Sie das Haus verkaufen, das aufgebaute Eigenkapital in bares Geld umwandeln und für andere Zwecke verwenden. Sie könnten es zum Beispiel für den Kauf eines neuen Hauses verwenden, für die Bildung Ihrer Kinder oder für den Ruhestand.
Stabilität und Sicherheit
Wer eine Immobilie kauft, erlangt langfristige Stabilität und Sicherheit. Oder, anders formuliert: Sie müssen sich von jetzt an keine Gedanken darüber machen, dass der Eigentümer die Miete erhöht oder Sie aus dem Haus drängt, weil er es verkaufen oder selbst bewohnen möchte. Sie haben auch die Möglichkeit, sich langfristig in Ihrer Gemeinde und Ihrem Wohnort niederzulassen und ein Gefühl von Zugehörigkeit und Gemeinschaft aufzubauen. Zudem bietet eine Immobilie Inflationsschutz.
Kontrolle und Freiheit
Ein weiterer Vorteil des Immobilienbesitzes ist, dass Sie es individuell an Ihre Bedürfnisse anpassen können. Kleiner Teich gefällig? Oder eine extravagante Hollywood-Schaukel? Alles kein Problem im Eigenheim. Im Alter können Sie außerdem Anpassungen wie Treppenlifte oder barrierefreie Einrichtungen vornehmen, um sicherzustellen, dass Sie so lange wie möglich in Ihrem Haus bleiben können. Als Hausbesitzer können Sie theoretisch unendlich viele Veränderungen an Ihrem Eigentum vornehmen, ohne zuvor die Zustimmung eines Vermieters einholen zu müssen.
Trotzdem sollten sich Hausbesitzer bewusst sein, dass es bestimmte Gesetze und Vorschriften gibt, die sie beachten müssen. Wo wir auch schon bei den Nachteilen wären.
Mieten oder kaufen: Nachteile beim Kaufen
Wer träumt nicht davon, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen? Doch bevor Sie den großen Schritt wagen und sich für den Kauf eines Eigenheims entscheiden, sollten Sie auch die Nachteile in Betracht ziehen. Denn obwohl das Eigenheim als sichere Investition und langfristiger Vermögensaufbau gilt, ist es nicht automatisch die beste Wahl für jeden.
Bürokratie, Gesetze und Vorschriften
Selbst wenn Sie eine Immobilie besitzen, gibt es bestimmte Gesetze und Vorschriften, die Sie beachten müssen. Zum Beispiel Bauvorschriften, die regeln, welche Arten von Gebäuden errichtet werden können und welche Materialien verwendet werden dürfen. In vielen Gemeinden und Städten gibt es beispielsweise Regelungen, die festlegen, wie hoch ein Gebäude sein darf. Diese Vorschriften sollen sicherstellen, dass Gebäude harmonisch in das umgebende Stadt- oder Landschaftsbild passen und die Sicherheit der Bewohner gewährleisten.
Auch Umweltschutzgesetze können den Einsatz bestimmter Chemikalien oder den Betrieb von Maschinen einschränken. Wenn Sie beispielsweise aufs Land ziehen und Landwirtschaft betreiben möchten, müssen Sie sicherstellen, dass Sie die Umweltgesetze und -vorschriften einhalten.
Verzweifeln Sie nicht: Obwohl diese Gesetze und Vorschriften die Freiheit und Kontrolle eines Hausbesitzers einschränken können, bieten sie auch gleichzeitig Schutz und Sicherheit. Sie stellen sicher, dass die Immobilien in Ihrer Nachbarschaft sicher und nachhaltig sind und dass das Wohl aller berücksichtigt wird.
Höhere finanzielle Verantwortung
Sie wissen es bestimmt: Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung bringt eine erhebliche finanzielle Verantwortung mit sich. Sie müssen nicht nur den Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten wie Zinsen, Versicherung und Steuern stemmen, sondern auch für Reparaturen und Wartungskosten aufkommen.
Im Gegensatz zur Miete, bei der der Vermieter für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich ist, sind Sie als Hausbesitzer für diese Kosten ganz alleine verantwortlich. Deshalb sollten Sie sich überlegen, ob Sie einerseits in der Lage sind, solche Kosten zu tragen und ob diese Extra-Verantwortung andererseits Ihrer Vorstellung eines gelungenen Lebens entspricht.
Verantwortung und Arbeit
Ein Haus zu besitzen erfordert auch eine gewisse Verantwortung und Arbeit. Sie müssen sicherstellen, dass das Haus instand gehalten wird und regelmäßig gewartet wird, damit es seinen Wert behält – und bewohnbar bleibt. Auch die Pflege des Gartens und der Landschaft kann eine Menge Arbeit erfordern. Seien Sie ehrlich mit sich: Sind Sie der Typ dafür?
Wenn Sie keine Zeit oder Fähigkeiten haben, um diese Aufgaben zu erledigen, müssen Sie möglicherweise Geld für einen Handwerker oder Landschaftsgärtner ausgeben.
Warum die Wärmepumpe das Zünglein an der Waage sein könnte
Wie Sie sich auch entscheiden, eines steht fest: Das neue Gesetz zur Wärmepumpe wird Ihre Kosten langfristig beeinflussen. Denn ab Januar 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Öl oder Gas gibt es dann viele Alternativen, etwa elektrische Wärmepumpen, Solaranlagen oder Heizungen, die Biomasse nutzen.
Laut Entwurf des GEG (Gebäudeenergiegesetz) lohnt sich die Wärmepumpe im Gegensatz zum Brennwertkessel mit Öl oder Gas für Eigentümer bereits jetzt. Wenn die Kosten wie angenommen für die Wärmepumpe in den nächsten Jahren sinken, ist die Wärmepumpe langfristig definitiv die beste Option. Je nach Sanierungszustand können Eigentümer nach Installation der Wärmepumpe über die nächsten 18 Jahre zwischen 23.000 und 42.500 Euro an Betriebskosten einsparen.
Aber selbst, wenn die Wärmepumpe nicht – wie vom Ministerium erwartet – deutlich günstiger wird: Sie bleibt laut den Berechnungen der Beamten im GEG immer noch die attraktivste Option.
Was bedeutet das für Ihre Entscheidung? Als Vermieter dürfen Sie acht Prozent der Kosten, die Sie zur Modernisierung ausgeben, auf die jährliche Miete aufschlagen.
Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf die Mieterhöhung die Grenze von drei Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Wenn die monatliche Miete vor der geplanten Erhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt, darf der Vermieter sogar noch weniger Kosten umlegen.
Es ist jedoch zu beachten, dass die durchschnittliche Bruttokaltmiete pro Quadratmeter bundesweit bereits bei 8,70 Euro liegt. Für ein Paar, das in einer 100 Quadratmeter großen Wohnung lebt und den durchschnittlichen Quadratmeterpreis zahlt, bedeutet dies, dass der Vermieter bis zu 300 Euro pro Monat an zusätzlichen Kosten umlegen kann.
Wenn Sie überlegen, jetzt ein Objekt zu mieten, müssen Sie diese Extrakosten in Ihre Finanzplanung mit einberechnen.
Mieten oder Kaufen? Wir sagen: Kaufen!
Auf Dauer macht es also aktuell mehr Sinn, eine Immobilie jetzt zu kaufen, anstatt zu warten und sich anstehende Mieterhöhungen zu ersparen. Zudem können Sie, falls Sie sich doch einmal anders entscheiden und Ihr Objekt vermieten wollen, einen Teil der Modernisierungskosten ganz legal auf Ihre Mieter umlegen und dabei Eigenkapital aufbauen.
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