Wer eine Immobilie geschenkt bekommt oder erbt, erhält in vielen Fällen einen wertvollen Besitz. Doch bevor aus der Freude Realität wird, sollte man einen Blick auf das Finanzamt werfen – denn auch das möchte seinen Anteil. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen verständlich, welche steuerlichen Regeln bei Schenkung und Erbschaft gelten, wie hoch die Freibeträge sind und worin die Unterschiede liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Erbschaft und Schenkung?
In beiden Fällen wird Vermögen unentgeltlich übertragen – entweder durch den Todesfall (Erbschaft) oder bereits zu Lebzeiten (Schenkung). In der Praxis sind sich beide Steuerarten sehr ähnlich: Sie werden nach dem gleichen Gesetz behandelt, und auch die Freibeträge sind gleich. Doch es gibt einen entscheidenden Vorteil bei der Schenkung: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden – ein wichtiges Argument für eine frühzeitige Übergabe.
Schenkungssteuer Immobilien: Die wichtigsten Freibeträge im Überblick
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Je näher Sie mit dem Schenkenden oder Verstorbenen verwandt sind, desto höher ist Ihr Freibetrag:
| Beziehung zum Schenkenden/Erblasser | Freibetrag (pro Vorgang) |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (wenn Kind verstorben) | 400.000 € |
| Enkel (wenn Kind lebt) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (bei Schenkung) | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Freunde, nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Wichtig bei Schenkungen: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden – ein strategischer Vorteil, wenn Immobilien innerhalb der Familie übergeben werden sollen.
Wie berechnet sich die Steuer?
Nach Abzug des persönlichen Freibetrags wird der verbleibende Wert versteuert. Dabei gelten drei Steuerklassen mit unterschiedlichen Steuersätzen – abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis:
| Steuerklasse | Wer gehört dazu? |
|---|---|
| I | Ehepartner, Kinder, Enkel, Urenkel |
| II | Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner |
| III | Alle übrigen Personen (z. B. Freunde) |
Und so staffeln sich die Steuersätze:
| Wert nach Freibetrag | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Zwei Beispiele zur Veranschaulichung
Beispiel 1: Erbschaft durch die Tante
Ein Neffe erbt von seiner Tante eine Immobilie im Wert von 50.000 €.
Er gehört zur Steuerklasse II, der Freibetrag beträgt 20.000 €.
Zu versteuern bleiben also 30.000 €.
→ 15 % Steuersatz → 4.500 € Erbschaftssteuer
Beispiel 2: Schenkung durch die Großmutter
Ein Enkelkind erhält eine Immobilie im Wert von 250.000 € als Schenkung.
Freibetrag in Steuerklasse I: 200.000 €
→ 50.000 € bleiben steuerpflichtig → Steuersatz: 7 %
→ 3.500 € Schenkungssteuer
Schenkungssteuer Immobilien: So nutzen Sie die Freibeträge richtig – Drei Schenkungsstrategien im Überblick
Wer frühzeitig plant, kann mit cleveren Schenkungen die Steuerlast deutlich senken oder sogar ganz vermeiden. Hier drei häufig genutzte Wege:
1. Schenkungssteuer Immobilien in Raten (10-Jahres-Regel)
Ein Vater möchte seinem Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 € schenken.
Er überträgt zunächst 400.000 € (entspricht dem Freibetrag). Nach zehn Jahren überträgt er die zweite Hälfte.
→ Beide Male bleibt die Schenkung steuerfrei.
2. Schenkung durch beide Elternteile
Gehört die Immobilie beiden Eltern zu gleichen Teilen, kann jedes Elternteil dem Kind je 400.000 € übertragen – also insgesamt 800.000 € steuerfrei.
→ Die Zehnjahresfrist spielt hier keine Rolle.
3. Kettenschenkung – Freibeträge mehrfach nutzen
Ein Elternteil schenkt die Hälfte der Immobilie zunächst an den Ehepartner – steuerfrei dank des Freibetrags von 500.000 €.
Der Ehepartner verschenkt diese Hälfte dann steuerfrei an das gemeinsame Kind.
→ Beide Schenkungen bleiben jeweils innerhalb der Freibeträge und sind steuerfrei.
Wichtig: Die Weitergabe muss freiwillig sein – eine vertragliche Pflicht zur Weitergabe ist nicht zulässig.
Eine eigene Immobilie hat viele Vorteile. Sie stellt ein Zuhause dar, kann gleichzeitig aber auch eine private Altersvorsorge sein. Als Immobilieneigentümer können Sie mit Ihrer Immobilie außerdem von weiteren Steuervorteilen profitieren – ganz abgesehen von der Schenkung oder Vererbung. Lesen Sie 9 erfolgversprechende Tipps, mit denen Ihnen der Vermögensaufbau mit Immobilien ganz sicher gelingt.
Reform der Immobilienbewertung: Wenn Erinnerungen zur Steuerlast werden
Seit dem 01.01.2023 gelten neue Regeln zur Bewertung von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen. Was auf den ersten Blick wie eine technische Gesetzesänderung wirkt, hat in der Praxis große Auswirkungen – vor allem auf Menschen, die eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben oder übernehmen möchten.
Denn durch die neue Wertermittlung auf Basis realistischer Marktwerte werden viele Immobilien heute deutlich höher bewertet als noch vor wenigen Jahren. Die Folge: höhere steuerliche Belastungen – obwohl die eigentlichen Steuersätze gleich geblieben sind. Besonders betroffen sind Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien (z. B. mit Läden oder Praxen im Erdgeschoss), bei denen das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet wird.
Was bedeutet das konkret?
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein kleines Mietshaus. Der Staat schaut sich an, wie viel Miete damit auf Dauer verdient werden kann – also den sogenannten „Ertrag“. Daraus wird dann ein Wert abgeleitet. Man zieht davon bestimmte Kosten ab (z. B. für Verwaltung oder Instandhaltung) und berechnet, was das Haus als Kapitalanlage wert ist. Der Clou dabei: Seit 2023 gibt es strengere Vorgaben, was genau abgezogen werden darf – und welche Zahlen verwendet werden. Dadurch steigt der rechnerische Wert der Immobilie oft deutlich an. Und mit dem Wert steigt auch die Steuerlast.
Für viele Familien stellt das eine bittere Realität dar: Die Eltern möchten das geliebte Haus an die Kinder weitergeben. Doch die Steuerlast ist so hoch, dass diese es sich nicht leisten können – und das Familienheim verkauft werden muss. Ein Ort, der über Jahrzehnte Heimat war, an dem Erinnerungen gewachsen sind, wird zu Geld gemacht, um die Steuer zu zahlen.
Für viele ist das nicht nur ein finanzieller Einschnitt, sondern auch ein emotional schmerzhafter Verlust.
Wer also plant, eine Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen, sollte frühzeitig handeln. Mit rechtzeitiger Beratung, durchdachten Schenkungsmodellen und gegebenenfalls einem Gutachten lässt sich oft eine tragbare Lösung finden – bevor es zu spät ist.
Sonderfall: Steuerfrei wohnen – wann das Familienheim steuerfrei bleibt
Eine der wenigen Ausnahmen von der Erbschaftsteuer ist das sogenannte Familienheim – also die selbstgenutzte Immobilie, in der der Erblasser oder die Erblasserin bis zuletzt gewohnt hat. Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kann das geerbte Eigenheim für Ehepartner oder Kinder komplett steuerfrei übertragen werden.
Das klingt im ersten Moment ideal – doch es lohnt sich, genauer hinzusehen:
Steuerfreiheit für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können die gemeinsame Immobilie steuerfrei erben, wenn:
- sie die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst beziehen und
- sie dort mindestens zehn Jahre lang wohnen bleiben.
Ein späterer Verkauf oder Auszug innerhalb dieser Frist kann dazu führen, dass die Steuer nachträglich erhoben wird – es sei denn, es liegen zwingende Gründe vor (z. B. Pflegebedürftigkeit oder Tod).
Steuerfreiheit für Kinder – mit Einschränkungen
Auch Kinder können das Familienheim unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erben – allerdings mit zwei wichtigen Einschränkungen:
- Wohnfläche: Die steuerfreie Übertragung gilt nur bis zu 200 Quadratmetern. Ist das Haus größer, wird der darüber hinausgehende Anteil steuerpflichtig.
- Selbstnutzungspflicht: Auch Kinder müssen die Immobilie selbst und dauerhaft bewohnen – und zwar ab dem Erbfall für mindestens zehn Jahre.
Die Idee dahinter: Das Familienheim soll als Lebensmittelpunkt erhalten bleiben – nicht als Anlageobjekt oder Verkaufsmasse genutzt werden. Bei der Eigennutzung einer Immobilie gibt es weitere Punkte, die beachtet werden sollten. Wann lohnt es sich die Immobilie selbst zu bewohnen und wann sollte man sie besser vermieten? Wir zeigen Ihnen 11 Vor- und Nachteile der beiden Optionen.
Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind
Wird die Immobilie nicht selbst genutzt – etwa weil sie vermietet ist, das Kind bereits ein Eigenheim besitzt oder die Immobilie zu groß oder nicht barrierefrei genug ist –, entfällt die Steuerbefreiung. Dann greift die reguläre Erbschaftssteuer – auf Grundlage des aktuellen Marktwertes, der seit 2023 meist deutlich höher liegt.
Schenkungssteuer Immobilien Fazit: Schenken kann sich lohnen
Wer frühzeitig plant, kann mit einer durchdachten Schenkung Steuerlast sparen – oft sogar vollständig vermeiden. Wichtig ist dabei, sich fachlich beraten zu lassen. Ob als Eigentümer oder Erbe: Mit klarer Kommunikation innerhalb der Familie und professioneller Unterstützung lassen sich finanzielle Fallstricke vermeiden.
Sie haben ein Haus oder sogar einen Hof geerbt oder planen eine Übergabe innerhalb der Familie? Lesen Sie auch unsere Beiträge zur Erbengemeinschaft und zum Thema Erbstreit – und sprechen Sie uns gerne persönlich an.
FAQ – Häufige Fragen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien
1. Wann muss ich bei einer geerbten Immobilie Erbschaftssteuer zahlen?
Sobald der Wert der geerbten Immobilie nach Abzug des persönlichen Freibetrags den jeweiligen Steuerfreibetrag übersteigt, fällt Erbschaftsteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und dem verbleibenden Erbwert.
2. Was bedeutet das Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung?
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet – abzüglich bestimmter Kosten. Dieses Verfahren betrifft vor allem vermietete Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Objekte. Seit 2023 gelten hier neue, strengere Bewertungsregeln, die zu höheren Steuerwerten führen können.
3. Kann ich durch eine Schenkung Steuern sparen?
Ja – Schenkungen können gezielt genutzt werden, um Freibeträge mehrfach auszuschöpfen. Diese gelten alle zehn Jahre erneut. Auch durch sogenannte Kettenschenkungen oder Übertragungen durch beide Elternteile lassen sich steuerliche Vorteile erzielen.
4. Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?
Wenn das geerbte Haus vom Ehepartner oder Kind selbst bewohnt wird und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. zehnjährige Eigennutzung, max. 200 m² Wohnfläche bei Kindern), kann die Erbschaft steuerfrei bleiben. Wichtig: Wird die Immobilie vermietet oder verkauft, entfällt dieser Vorteil.
5. Was kann ich tun, wenn die Steuerlast zu hoch ist?
In manchen Fällen lohnt sich ein unabhängiges Wertgutachten, um den angesetzten Immobilienwert realistisch zu überprüfen. Außerdem sollte frühzeitig über Schenkungen oder Teilübertragungen nachgedacht werden. Eine professionelle Beratung hilft, persönliche und steuerliche Spielräume optimal zu nutzen.
