Immobilienpreise 2025 Prognose: So entwickelt sich die Immobilienbranche in den nächsten Jahren

In großen Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt ist es für viele Menschen schon lange nicht mehr möglich, eine Immobilie zu erwerben. Vor allem in den letzten zehn Jahren stiegen die Immobilienpreise deutschlandweit rasant an – ein Ende schien kaum in Sicht. Doch die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg sowie die Energiekrise und eine immer höhere Inflation lassen auch die Immobilienbranche nicht unberührt: Die Bauzinsen steigen. Lieferengpässe, Materialmangel und Unstimmigkeiten über KfW-Förderungen tun ihr Übriges und lassen Baukosten in die Höhe schnellen. 

2022 sorgen also hohe Baukosten und die Zinswende für eine Verunsicherung des Immobilienmarktes – doch wie ist die Immobilienpreise Prognose 2025? In unserem Artikel erfahren Sie, welche Faktoren die Immobilienpreise Prognose beeinflussen, mit welcher Entwicklung in den nächsten Jahren zu rechnen ist und ob die Immobilienblase zu platzen droht.  

Immobilienpreise Prognose: Diese Faktoren beeinflussen den Wert 

Die Zusammensetzung eines Immobilienpreises ist ein komplexeres Konstrukt, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Der Immobilienpreis spiegelt nicht einfach nur den tatsächlichen Wert einer Immobilie, sondern wird zusätzlich von anderen Faktoren beeinflusst. Immobilienpreis und Immobilienwert stehen zwar in direktem Zusammenhang, können aber durchaus stark voneinander abweichen. 

Erste Inkongruenzen erhalten Sie bereits, je nachdem, welche Methode zur Berechnung des Immobilienwertes verwendet wird. Basis jeder Wertermittlung einer Immobilie ist die Immobilienbewertung. Diese beschäftigt sich mit dem Haus oder der Wohnung in ihrem aktuellen Status quo: Wie wertvoll ist die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt? Hat sie über die Jahre an Wert gewonnen oder eher verloren? Ist ein steigender Wert zu verzeichnen, beeinflusst dies die Verkaufschancen positiv. 

Prognose Immobilienpreis: Zustand der Immobilie und Lage sind entscheidend

Ein weiterer Unterschied im Immobilienpreis entsteht zudem durch die Bewertung von Makler und Gutachter. Während Immobilienmakler sich vor allem an anderen inserierten Immobilien der näheren Region orientieren, Quadratmeterpreise entsprechend ähnlicher Immobilien übertragen und den Marktwert über Ausstattungsmerkmale oder Lage gegebenenfalls anpassen, gehen Gutachter komplexer vor. Sachverständige und Gutachter suchen immer nach möglichst objektiven Kriterien, ermitteln also nicht den Marktwert, sondern den tatsächlichen Wert der Immobilie.

• Alter der Immobilie: Die Bewertung geht von einer gewissen Gebäudelebensdauer aus, nach deren Zenit eine – teilweise kostenintensive – Sanierung notwendig wird. Deshalb kann eine Alterswertminderung einbezogen werden. Wurde das Gebäude bereits modernisiert, steigt der Immobilienpreis. 
• Zustand der Immobilie: Sind Bausubstanz, Elektrik, Fassade und Innenarchitektur nicht zu bemängeln und modernisiert, wird die Immobilie dementsprechend positiv bewertet. Bauliche Mängel drücken dagegen den Immobilienpreis.
• Besonderheiten der Architektur: Ihre Immobilie gehört architektonisch einer bestimmten Epoche wie dem Klassizismus oder Barock an? Das kann sich positiv auf den Immobilienpreis auswirken. Dennoch sind architektonische Kriterien sehr subjektiv – je nach Geschmack der Interessenten lässt sich die Immobilie möglicherweise zu einem hohen Preis verkaufen. 
• Lage der Immobilie: Kaum ein Faktor ist so wichtig wie die Lage der Immobilie. Grundsätzlich richtet sich dieses Kriterium nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Der (groß)städtische Raum ist dabei gefragter als ländliche Umgebungen. Entscheidend für einen guten Immobilienpreis ist zudem die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. 
• Harte Faktoren: Natürlich beeinflussen auch harte Faktoren wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, eingesetzte Baumaterialien, Wertigkeit der Ausstattung, Etagenanzahl und Co. die Wertigkeit Ihrer Immobilie. 

Dennoch ist in beiden Bewertungsfällen der Immobilienpreis lediglich eine Momentaufnahme, die jederzeit durch äußere Einflussfaktoren modifiziert werden kann. 

Immobilienpreise Prognose 2025: Preisentwicklung der letzten Jahre 

Immobilien gewannen vor allem während der globalen Finanzkrise 2008 an Relevanz: Durch die finanzielle Verunsicherung steht das Eigenheim für Sicherheit und Werterhalt. 13 Jahre lang boomte nun der Immobilienmarkt: Niedrige Zinsen und ein immer größer werdender Mangel an Wohnraum machten jede Immobilieninvestition zu einem erfolgreichen Geschäft. Generell war die Nachfrage enorm gestiegen und der Traum vom Eigenheim sehr präsent. Die hohe Nachfrage sorgte wiederum dafür, dass die Immobilienbewertung in begehrten Lagen stieg und somit ein höherer Immobilienpreis erzielt werden konnte. 

Wohnen wird folglich immer teurer – allem voran in großstädtischen Ballungszentren. Diese weisen oftmals einen regional hohen Werterhalt von Immobilien auf und versprechen eine Wertsteigerung über mehrere Jahre. Zudem wird eine starke Wirtschaftskraft in den Metropolen verortet, die gleichzeitig Einwohner mit überdurchschnittlicher Kaufkraft anzieht bzw. bedingt. Je knapper der Wohnraum, desto teurer wird dieser. Zudem zögern Eigentümer den Verkauf von Immobilien gerne weit hinaus, da sie auf eine Wertsteigerung warten, was den Wohnraum zusätzlich verknappt. 

Diese Situation herrscht beispielsweise in der bayerischen Landeshauptstadt München. Seit 2010 steigen die Immobilienpreise und sind weiterhin die höchsten im bundesdeutschen Durchschnitt. Die Preise für Immobilien haben sich zwischen 2011 und 2021 verdreifacht. Auch vor 2010 stiegen die Immobilienpreise in München, jedoch gab es immer auch Phasen, in denen sie wieder sanken. Allgemein herrschte ein deutlich moderateres Preisniveau, über die 2000er Jahre blieben die Immobilienpreise sogar fast konstant. Laut Wirtschaftswoche kostet im dritten Quartal 2022 bundesweit der Quadratmeter einer Bestandsimmobilie etwa durchschnittlich 3005 Euro, in einem Neubau 3703 Euro. Die Immobilienpreise in München liegen dabei weit über dem Durchschnitt: Pro Quadratmeter sind in Bestandsimmobilien 8382 Euro einzuplanen, Neubauimmobilien kommen sogar auf 9077 Euro pro Quadratmeter. 

Prognose Immobilienpreise: Kommt mit steigenden Zinsen die Trendwende? 

Durch die anhaltende Inflation sowie die hohen Renditen für Bundesanleihen steigt der Bauzins auf ein neues Jahreshoch. Während 2013 Zinsen in Höhe von 2,5 bis 3,48 Prozent gängig waren, müssen Kapitalanleger und Eigenheimbesitzer 2022 mit 3,78 bis 4,29 Prozent Zinsen rechnen. Die steigende Baufinanzierung ist nicht zuletzt auf die Reaktionen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf die Inflation zurückzuführen. Nachdem der Leitzins am 15. Dezember 2022 erneut um 0,5 Prozentpunkte angehoben wurde, liegt damit der Hauptrefinanzierungssatz ab 21. Dezember 2022 nun bei 2,5 Prozent. Somit wird auch der Bauzins Anfang 2023 leicht steigen. 

Zwar hat der Leitzins keinen direkten Einfluss auf den Zinssatz, dennoch ist er als indirekter Einflussfaktor zu werten. Grundsätzlich senken oder erhöhen Banken Zinsen, wenn davon auszugehen ist, dass die EZB den Leitzins verändern wird. Im Normalfall steigt also der Bauzins noch vor dem Leitzins. 

Bis 2021 war der Immobilienmarkt – nicht zuletzt aufgrund der günstigen Baufinanzierung und steigender Immobilienpreise – ganz klar ein Verkäufermarkt. Das könnte sich mit der aktuellen Zinsentwicklung ändern: Für Kaufinteressenten bleibt mehr Spielraum für Preisverhandlungen, da sich Verkäufer nicht mehr auf den starken Markt verlassen können. Auch sanierungsbedürftige, wenig energieeffiziente Gebäude, die in den letzten Jahren dennoch zu horrenden Preisen verkauft wurden, werden jetzt entsprechend ihrem eigentlichen Wert gehandelt. Doch welchen Einfluss haben die erhöhten Zinsen auf die Immobilienpreise Prognose 2025? 

Immobilienpreise Prognose 2025: Platzt die Immobilienblase?

Jochen Möbert von der Deutschen Bank Research spricht in einem aktuellen Kommentar von einer Verschnaufpause des Wohnungsmarktes – nicht jedoch vom Ende des Preiszyklus. Zu erwarten sei lediglich ein temporärer Preisrückgang, der sich in den nächsten Monaten allerdings wieder stabilisieren wird. Die Immobilienpreise Prognose 2025 sieht den momentan sinkenden Preis als Delle, weniger als Einbruch. 

Eine Umfrage von Wüstenrot Ende 2021 zeigt zudem, dass vor allem auch die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen beziehungsweise klein- bis mittelstädtischen Lagen steigt. Dagegen senkt vermehrtes Homeoffice die Immobiliennachfrage in großen Städten. Aufs Land ziehen als Lösung für das Eigenheim wird somit immer gefragter. Deshalb sinken momentan die Preise – nicht zuletzt durch die steigenden Bauzinsen und dadurch höheren Kreditraten, die viele Menschen nicht mehr bezahlen können. So reduziert sich auch die Nachfrage, wodurch gleichzeitig der Immobilienpreis gedrückt wird. Die Zinswende dämpft somit also die Preisintensivierung, dennoch prognostizieren Experten einen mittelfristigen Anstieg – zwar moderat, aber ein Einbruch sei in keinem Falle zu erwarten. Der temporäre Preisrückgang werde durch den hohen Bedarf an Wohnraum und negative Realzinsen wieder nivelliert, wie Business Insider schreibt. 

Prognose Immobilienpreise: Lohnt es sich, jetzt in eine Immobilie zu investieren?

Sie fragen sich: Immobilie jetzt kaufen oder warten? Unser Tipp: Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben und sich die Finanzierung leisten können, sollten Sie nicht länger zögern. Momentan sind die Bauzinsen noch moderat, allerdings verteuert jeder kleine Zinsanstieg die Baufinanzierung. Je länger Sie warten, desto höher kann der Zinssatz werden. Steigen die Zinskosten, müssen Sie monatlich also mehr bezahlen. Zudem lohnt sich eine Kapitalanlage oder das Eigenheim: Immobilien als Inflationsschutz sind ideal, um Ihr Kapital zu erhalten oder private Altersvorsorge Möglichkeiten anzulegen. Auch eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage lohnt sich langfristig – unabhängig von der aktuellen Zinslage und Immobilienpreise Prognose 2025. 

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