Hohe Lebenshaltungskosten, schwankende Märkte und veränderte Rahmenbedingungen bei Zinsen und Finanzierung sorgen dafür, dass viele Menschen ihre Geldanlage heute besonders sorgfältig abwägen. Viele Menschen stellen sich daher die Frage: Lohnt es sich, mein Erspartes anzulegen oder ist es aktuell zu riskant, in eine Kapitalanlage zu investieren?  

Vor allem Pflegeimmobilien gelten als unkompliziertes, zukunftsorientiertes Investment und Baustein der privaten Altersvorsorge unter Anlegern: Der demographische Wandel und die steigende Lebenserwartung sprechen für einen wachsenden Bedarf. Gleichzeitig hängt der Erfolg stark von Standort, Betreiber und Vertragsstruktur ab. Wir verraten Ihnen, ob sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage heute lohnt, welche Vor- und Nachteile Ihr Investment hat und mit welchen Risiken Sie rechnen müssen.  

Pflegeimmobilie: Varianten, Betreiber, Mietvertrag und Förderung 

Unter einer Pflegeimmobilie versteht man grundsätzlich ein einzelnes Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung, das wie eine normale Eigentumswohnung an einen privaten Anleger verkauft wird. Ein großer Unterschied ist dabei allerdings, dass die Pflegeimmobilie weiterhin dem Betreiber der Einrichtung untersteht.  

Die Einrichtungen, in denen Pflegeimmobilien erworben werden können, reichen von stationären Pflegeheimen über Altersheime, Betreutes Wohnen und Wohnheime mit angeschlossenem Pflegeservice bis hin zu gemischten Unterkünften aus Wohn- und Pflegeheimen. 

Normalerweise schließt zunächst der Bauträger mit dem zukünftigen Betreiber der Pflegeimmobilie einen Mietvertrag über die gesamte Pflegeeinrichtung. Anschließend wird das Gebäude gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt, die dann von einzelnen Privatanlegern erworben werden können. So entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Anleger werden mit dem Kauf der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Mitglied der Eigentümergemeinschaft und treten nach § 566 BGB ‚Kauf bricht nicht Miete‘ in den Mietvertrag des Betreibers ein. Die Mieteinkünfte werden anteilig über die Hausverwaltung ausgezahlt.  

Die Besonderheit bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist der Betreibervertrag: Als Eigentümer vermieten Sie Ihr Apartment in der Regel nicht direkt an einzelne Bewohner, sondern schließen mit dem Betreiber einen langfristigen Pacht- bzw. Betreibervertrag (häufig 20 bis 25 Jahre). Der Betreiber organisiert den laufenden Betrieb der Einrichtung und zahlt die vertraglich vereinbarten Pacht- bzw. Mietzahlungen an die Eigentümer aus. Ob und wie eine Verlängerung erfolgt, ist vertraglich geregelt. 

Pflegeimmobilie als "Sorglosimmobilie"?  

Sie fragen sich: „Immobilie jetzt kaufen oder warten?“ Ein großer Vorteil des verpflichtenden Pachtvertrags mit dem Betreiber ist, dass Sie selbst keinen Mietvertrag mit den einzelnen Bewohnern Ihres Apartments abschließen und sich nicht um Themen wie Nachmietersuche oder den Tod des Mieters kümmern müssen. Deshalb gelten Pflegeimmobilien allgemein auch als "Sorglosimmobilien", die für Eigentümer mit vergleichsweise geringem Verwaltungsaufwand verbunden sind. 

Grundsätzlich kümmert sich der Betreiber der Einrichtung um alle relevanten Angelegenheiten der Vermietung: Er sucht neue Mieter, sollte Ihr Apartment leer stehen und steht in direktem Kontakt mit den Bewohnern. Sie haben dagegen keinen unmittelbaren Mieterkontakt, was eine große Zeitersparnis bedeutet. Auch Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen werden – abhängig vom Betreibervertrag – häufig weitgehend vom Betreiber organisiert. Bestimmte Kosten, etwa an tragenden Gebäudeteilen oder am Gemeinschaftseigentum („Dach und Fach“), können jedoch bei der Eigentümergemeinschaft liegen – etwa wenn energetische Nachrüstpflichten oder Sanierungspflichten zu erfüllen sind. 

Zudem hält sich der Verwaltungsaufwand in der Regel gering, weil Abrechnung und Organisation meist über Betreiber und Verwaltung laufen. 

Unser Tipp: Denken Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage an die Anlaufphase einer neuen Einrichtung. Gerade nach Eröffnung kann es etwas dauern, bis Abläufe und Belegung stabil laufen. Entscheidend ist, ab wann laut Betreibervertrag die Pacht bzw. Miete tatsächlich gezahlt wird. Planen Sie deshalb vor dem Kauf eine ausreichende Liquiditätsreserve ein, damit Sie mögliche Anfangskosten und Kreditraten notfalls vorübergehend aus eigener Tasche tragen können. 

Pflegeimmobilie kaufen als Kapitalanlage: Sicheres Investment für die Zukunft?  

Sie spielen mit dem Gedanken, in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu investieren? Der demographische Wandel sowie die Überalterung der Gesellschaft in Deutschland sprechen klar für diese Form der Kapitalanlage. Bis 2040 wird der Anteil der Menschen im Rentenalter auf 26,6 Prozent steigen – 2017 wurde dieser Wert noch mit 21,4 Prozent bemessen. Das Problem: Plätze in Pflegeeinrichtungen werden zunehmend knapp.  

Das Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner zeigt im Pflegeheim-Atlas Deutschland 2025, dass es dabei zu großen regionalen Unterschieden kommen wird. Insgesamt werden bis 2040 in Deutschland 145.937 zusätzliche Pflegeplätze benötigt – was rechnerisch einem Bedarf von 1.459 neuen Pflegeheimen mit jeweils 100 Plätzen entspricht. Nicht zuletzt, da 2040 etwa 6,7 Millionen pflegebedürftige Menschen in Deutschland leben werden. Vor allem in den Regionen Berlin, Hamburg und der Region Hannover ist der Mehrbedarf an Pflegeplätzen sehr hoch. Aufgrund verschiedener Altersstrukturen unterscheiden sich auch die Pflegequoten in den einzelnen Bundesländern. Während Bayern mit 4,7 Prozent und Hamburg mit 5,1 Prozent die niedrigsten Quoten verzeichnen, ist der Anteil in den östlichen Bundesländern sowie im ländlichen Raum auffallend hoch. So verzeichnet beispielsweise Mecklenburg-Vorpommern eine Pflegequote von 8,6 Prozent und Thüringen sogar 9,1 Prozent. 

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Kosten, Finanzierung und Rendite 

Je nach Region oder Standort der Pflegeeinrichtung sowie Größe und Lage des Pflegeapartments müssen Sie mit Kosten zwischen 120.000 und 400.000 Euro plus Kaufnebenkosten – darunter fallen die Grunderwerbsteuer und Notargebühren – rechnen.  

Die Finanzierung unterscheidet sich dabei nicht von regulären Eigentumswohnungen: Sie benötigen einen Kredit für Immobilien sowie Eigenkapital. In der Regel sollten etwa 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein. Auch eine Vollfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung kann in Betracht gezogen werden, allerdings sind die Erwerbskosten mit Eigenkapital meist geringer. Nach dem Kauf werden Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt.  

Übrigens: Wie bei anderen Eigentumswohnungen profitieren Sie dank Ihrer Pflegeimmobilie von steuerlichen Vorteilen: Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, können in der Regel drei Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) steuerlich abgeschrieben werden; bei älteren Gebäuden sind es meist zwei Prozent. Zudem können laufende Kosten wie Zinsen, Grundsteuer und Renovierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Im Vergleich zu regulären Eigentumswohnungen kann in Pflegeimmobilien allerdings auch die Einrichtung abgeschrieben werden. Verkaufen können Sie Ihre Immobilie hinsichtlich der Spekulationsfrist regulär nach 10 Jahren.  

Weitere steuerliche Vorteile, die bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen relevant sein können, sind zum Beispiel die degressive AfA oder eine Sonder-AfA. 

Wichtig ist, dass Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage die Renditeerwartungen im Blick behalten. Je nach Risikobereitschaft können Sie im Schnitt mit vier bis sechs Prozent Renditeprognose rechnen. Kaufen Sie ein Apartment in einem förderfähigen Pflegeheim mit einer Renditeprognose von vier Prozent, ist das oft der bessere Deal als sechs Prozent Rendite in einer nicht förderfähigen Einrichtung, da notfalls ein Sozialhilfeträger die Refinanzierung übernehmen kann.  

Förderungswürdige vs. nicht förderungswürdige Pflegeimmobilie 

Pflegeeinrichtungen unterscheiden sich in förderungswürdige und nicht förderungswürdige Immobilien. Bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien handelt es sich laut elftem Sozialgesetzbuch (SGB XI) um Sozialimmobilien wie stationäre Pflegeheime, Hospize, psychiatrische Einrichtungen und Behindertenheime. Nicht förderungswürdig sind dagegen Einrichtungen wie Betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, altersgerechtes Wohnen und Co. Welche Pflegeeinrichtungen als förderungswürdig eingestuft werden, ist abhängig von der Erfüllung verschiedener gesetzlicher Auflagen.  

Der große Unterschied zwischen beiden Formen liegt weniger im einzelnen Bewohner, sondern vor allem in der vertraglichen und wirtschaftlichen Struktur der Einrichtung. Bei Pflegeimmobilien erhalten Anleger ihre Miete in der Regel über den Betreibervertrag – entscheidend ist daher, wie solide der Betreiber aufgestellt ist und wie der Vertrag die Zahlungspflichten regelt. Eine „Mietgarantie“ durch den Staat gibt es nicht automatisch. Bei bestimmten Pflegeformen können Leistungen der Pflegeversicherung oder Sozialhilfe zwar dazu beitragen, dass Bewohnerkosten im System eher abgesichert sind, trotzdem bleibt für Kapitalanleger das zentrale Risiko die Auslastung und Zahlungsfähigkeit des Betreibers.  

Nachteile und Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage 

Wie jede Kapitalanlage ist auch eine Pflegeimmobilie mit Chancen und Risiken verbunden, die Anleger vor dem Kauf sorgfältig prüfen sollten:  

• Starke Regulierungen: Im Gegensatz zu anderen Anlageimmobilien ist die Regulierung bei Pflegeimmobilien stärker, da sich der Betreiber an geltende Richtlinien halten muss. Dennoch stellt dies normalerweise kein großes Problem dar, wenn Sie mit einem spezialisierten Bauträger und Betreiber zusammenarbeiten.  

• Keine kurzfristigen Gewinne: Wie auch bei anderen Immobilien profitieren Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nicht von kurzfristigen Gewinnen. Dennoch haben Sie durch die langen Pachtverträge und im Hinblick auf das Vorbelegungsrecht viele Vorteile durch die langfristige Anlage.  

Dennoch sollten Anleger die möglichen Risiken realistisch einschätzen: 

• Standortrisiko: Es besteht ein gewisses Risiko, dass der Standort der Pflegeeinrichtung über die Jahre an Attraktivität verliert und es so zu einem Auslastungsproblem kommt. Dies erhöht das Insolvenzrisiko des Betreibers. Dennoch ist das Risiko der sinkenden Standortattraktivität sehr gering, da spezialisierte Bauträger und Betreiber im Vorfeld Standortanalysen durchführen. 

• Insolvenz des Betreibers: Sollte es zum Insolvenzfall kommen, müssen Sie mit Mietausfällen rechnen und warten, bis ein neuer Betreiber die Pflegeeinrichtung übernimmt. Das Risiko kann durch einen etablierten Betreiber reduziert werden, ausschließen lässt es sich jedoch nicht. 

• Weniger Rendite: Sie müssen damit rechnen, dass die Rendite geringer ausfällt, als Ihnen zu Beginn versprochen wurde. Die Rendite bezieht sich oftmals nur auf die anfängliche Bruttomietrendite, die das Verhältnis der Jahresmiete im ersten Jahr der Vermietung zum Kaufpreis der Pflegeimmobilie bezeichnet. Allerdings kommen Kosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren hinzu, wodurch sich die Nettomietrendite um 0,5 Prozentpunkte reduziert. Unser Tipp: Lassen Sie sich von Beginn an von Experten beraten, die alle Risiken kennen und einkalkulieren. So erwarten Sie keine bösen Überraschungen.  

• Mietausfallrisiko: Haben Sie in eine nicht förderungsfähige Pflegeimmobilie investiert, müssen Sie mit Mietausfällen rechnen, sollte der Bewohner  beziehungsweise dessen Angehörige die Miete nicht mehr bezahlen können.  

Pflegeimmobilie kaufen als Kapitalanlage: 9 unschlagbare Vorteile 

Im Vergleich zu den Risiken und Nachteilen einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage überwiegen allerdings die Vorteile deutlich:  

1. "Sorglosimmobilie" mit geringem Verwaltungsaufwand: Der Betreiber übernimmt fast alle Verwaltungsaufgaben, sucht nach Mietern, führt Renovierungsarbeiten durch und rechnet Nebenkosten ab. Sie werden lediglich bei der Instandhaltung der Immobilie von Dach und Fach involviert.  

2. Demographischer Wandel: Die Nachfrage ist höher als das Angebot und in Zukunft wird der Bedarf an Pflegeplätzen weiter steigen.  

3. Pflege im Wandel: Durch die höhere Lebenserwartung gibt es immer mehr Krankheiten mit hohem Pflegeaufwand, außerdem pflegen Kinder immer seltener ihre Eltern. Zudem erfordern neue Standards auch neue, moderne Pflegeeinrichtungen. 

4. Vorbelegungsrecht: Falls Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig werden, erhalten Sie bevorzugt einen Platz in der Pflegeeinrichtung Ihrer Kapitalanlage. Bei größeren Betreibern weitet sich diese Regelung manchmal auf alle Einrichtungen des Trägers aus.  

5. Steuervorteile bei Immobilien: Sie profitieren bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage von denselben Steuervorteilen wie bei anderen Anlageimmobilien.  

6. Planbare Mieteinnahmen: Dank Pachtvertrag haben Sie keinen direkten Mieterkontakt und erhalten die monatlichen Mieteinnahmen direkt vom Betreiber – auch, wenn Ihr Apartment leer steht.  

7. Langfristige Pachtverträge: Sie schließen mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung. Dadurch entstehen grundsätzlich langfristig planbare Mieteinnahmen – vorausgesetzt, der Betreiber bleibt wirtschaftlich stabil. 

8. Inflationsschutz durch Indexmietvertrag: Wird das Leben teurer und das Geld immer weniger wert, ist Ihre Pflegeimmobilie als Kapitalanlage durch einen Indexmietvertrag dennoch abgesichert. Die Miete wird immer entsprechend der Lebenshaltungskosten angepasst.  

9. Chance auf Wertsteigerung: Wie bei jeder Immobilie kann auch der Wert einer Pflegeimmobilie über die Jahre steigen.  

Checkliste: Worauf Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage achten sollten 

✓ Wie sieht der lokale Pflegebedarf aus? Wie viele Personen über 50 wohnen im Einzugsgebiet?  

✓ Ist die Lage attraktiv und erfüllt sie die Bedürfnisse der Bewohner? Ist die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar? Gibt es Ärzte und Apotheken in der Nähe? 

✓ Ist der Betreiber etabliert und hat er bereits Erfahrung mit anderen Pflegeeinrichtungen? Kennen Sie andere Einrichtungen des Betreibers?  

✓ Welchen Eindruck macht der Bauträger auf Sie? Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und kennt er die neuesten gesetzlichen Vorgaben? Wurde der lokale Bedarf an Pflegeplätzen überprüft?  

✓ Welche Pflegegrade werden in der Einrichtung angeboten? Müssen zunehmend Pflegebedürftige umziehen?  

✓ Haben Sie ein Vorbelegungsrecht oder ein erweitertes Belegrecht in anderen Einrichtungen des Betreibers?  

✓ Welchen Eindruck macht das Pflegeheim auf Sie? Wie ist die Ausstattung?  

✓ Wie tickt die Eigentümergemeinschaft? Gibt es ein harmonisches Miteinander oder kommt es zu Abstimmungsschwierigkeiten durch Querulanten?  

Fazit: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage 

Wenn Sie überlegen, in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu investieren und Vermögensaufbau mit Immobilien verfolgen, sollten Sie sich im Vorfeld ausführlich über Bauträger und Betreiber, aber auch die Förderungsfähigkeit der Pflegeeinrichtung informieren.   

Grundsätzlich gelten Pflegeimmobilien als ‚Sorglosimmobilien‘ mit geringem Verwaltungsaufwand und – dank langjährigem Pachtvertrag mit dem Betreiber – planbaren Mieteinnahmen. Als Eigentümer haben Sie kaum Pflichten und Aufgaben, sondern werden lediglich bei Instandhaltungsarbeiten von tragenden Gebäudeteilen oder dem Dach hinzugezogen. In den meisten Fällen erhalten Sie außerdem trotz Leerstand Ihres Apartments Mieteinnahmen und können laufende Kosten sowie Abnutzung steuerlich geltend machen. Durch einen möglichen Indexmietvertrag kann zudem ein gewisser Inflationsschutz entstehen. Auf diese Art bietet der Kauf einer Immobilie Inflationsschutz für Ihr Erspartes. Dank eines möglichen Vorbelegungsrechts kann Ihnen bei eigener Pflegebedürftigkeit oder im näheren Umfeld die Eigennutzung der Immobilie in Form eines bevorzugten Platzes in der Pflegeeinrichtung gesichert.  

Trotz zahlreicher Vorteile gibt es natürlich dennoch Risiken und Nachteile, die Sie beherzigen sollten: Ist die Einrichtung nicht förderungsfähig, kann es sein, dass Ihre Mieteinnahmen stagnieren. Zudem kann der Betreiber insolvent gehen, wodurch ebenfalls Mieteinnahmen verloren gehen. Möglicherweise verliert der Standort des Pflegeheims über die Jahre an Attraktivität, wodurch Leerstände entstehen können, was wiederum eine Insolvenz des Trägers befördern kann. Handelt es sich um einen qualifizierten und erfahrenen Betreiber, sind Ihre Risiken bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage allerdings besser kalkulierbar.  

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Wenn Sie darüber nachdenken, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu kaufen, finden Sie in unserem Beitrag einen Überblick dazu, wann und wo sich die Investition lohnt und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten. 

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