Pflegeimmobilie als Kapitalanlage – riskant oder clever?

Wirtschaftskrise, Inflation, Energiekrise und Co. sind momentan die vorherrschenden Themen in Wirtschaft, Politik und Lebensalltag. Steigende Lebenshaltungskosten, utopisch hohe Energiepreise und die Angst vor weiterem Wertverlust des eigenen Ersparten beschäftigt die gesamte Gesellschaft. Viele Menschen stehen nun vor der Frage: Lohnt es sich, mein Erspartes anzulegen oder ist es momentan zu riskant, in eine Kapitalanlage zu investieren? 

Vor allem Pflegeimmobilien gelten als unkompliziertes, zukunftsorientiertes Investment unter Anlegern: Der demographische Wandel, die steigende Lebenserwartung und andere Faktoren begünstigen den Kauf und erscheinen sinnvoll. Wir verraten Ihnen, ob sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage auch in Krisenzeiten bezahlt macht, welche Vor- und Nachteile Ihr Investment hat und mit welchen Risiken Sie rechnen müssen. 

Pflegeimmobilie: Varianten, Betreiber, Mietvertrag und Förderung

Unter einer Pflegeimmobilie versteht man grundsätzlich ein einzelnes Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung, das wie eine normale Eigentumswohnung an einen privaten Anleger verkauft wird. Ein großer Unterschied ist dabei allerdings, dass die Pflegeimmobilie weiterhin dem Betreiber der Einrichtung untersteht. 

Die Einrichtungen, in denen Pflegeimmobilien erworben werden können, reichen von stationären Pflegeheimen über Altersheime und Wohnheime mit angeschlossenem Pflegeservice bis hin zu gemischten Unterkünften aus Wohn- und Pflegeheimen.

Normalerweise schließt zunächst der Bauträger mit dem zukünftigen Betreiber der Pflegeimmobilie einen Mietvertrag über die gesamte Pflegeeinrichtung. Anschließend wird das Gebäude gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt, die dann von einzelnen Privatanlegern erworben werden können. So entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Anleger werden mit dem Kauf der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Mitglied der Eigentümergemeinschaft und treten nach § 566 BGB ‚Kauf bricht nicht Miete‘ in den Mietvertrag des Betreibers ein. Die Mieteinkünfte werden anteilig über die Hausverwaltung ausgezahlt. 

Die Besonderheit bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist der spezielle Vertrag, den privater Anleger und Betreiber untereinander schließen: Wenn Sie in eine Pflegeimmobilie investieren, wird ein Pachtvertrag über 20 bis 25 Jahre unterzeichnet, der den Betreiber der Pflegeeinrichtung dazu verpflichtet, Ihre Immobilie zu vermieten. Meist können die Verträge nach Ablauf der Jahresfrist unproblematisch verlängert werden.

Pflegeimmobilie als ‚Sorglosimmobilie‘? 

Sie fragen sich: „ Immobilie jetzt kaufen oder warten?“ Ein großer Vorteil des verpflichtenden Pachtvertrags mit dem Betreiber ist, dass Sie selbst keinen Mietvertrag mit den einzelnen Bewohnern Ihres Apartments abschließen und sich nicht um etwaige Nachmieter kümmern müssen. Deshalb gelten Pflegeimmobilien allgemein auch als ‚Sorglosimmobilien‘, die von ihrem Eigentümer nur einen geringen Verwaltungsaufwand einfordern.

Grundsätzlich kümmert sich der Betreiber der Einrichtung um alle relevanten Angelegenheiten der Vermietung: Er sucht neue Mieter, sollte Ihr Apartment leer stehen und steht in direktem Kontakt mit den Bewohnern. Sie haben dagegen keinen unmittelbaren Mieterkontakt, was eine große Zeitersparnis bedeutet. Auch anfallende Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten werden vom Betreiber übernommen – lediglich Reparaturen an ‚Dach und Fach‘, sprich am Dach und tragenden Gebäudeteilen, werden den Eigentümern in Rechnung gestellt. 

Zudem hält sich der Verwaltungsaufwand gering, da Sie keine Nebenkostenabrechnung erstellen müssen. Das übernimmt der Betreiber der Pflegeeinrichtung. 

Unser Tipp: Denken Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage an die Pre-Opening-Phase der Einrichtung! Wird eine Pflegeeinrichtung neu eröffnet, wird in der ersten Zeit nach Eröffnung oft erst das Pflegepersonal rekrutiert und eingewiesen. In dieser Testphase wird zudem die Einrichtung an sich auf Herz und Nieren geprüft. In diesem Zeitraum fallen bereits erste Kosten für Sie an, allerdings erhalten Sie noch keine Mieteinkünfte. Berücksichtigen Sie deshalb vor dem Kauf der Pflegeimmobilie, dass Sie die Kreditraten zu Beginn möglicherweise aus eigener Tasche zahlen müssen und noch nicht mit Mietzahlungen deckeln können. 

Pflegeimmobilie kaufen als Kapitalanlage: Sicheres Investment für die Zukunft? 

Sie spielen mit dem Gedanken, in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu investieren? Der demographische Wandel sowie die Überalterung der Gesellschaft in Deutschland sprechen sich hier als klare Befürworter Ihres Investment aus. Bis 2040 wird der Anteil der Menschen im Rentenalter auf 26,6 Prozent steigen – 2017 wurde dieser Wert noch mit 21,4 Prozent bemessen. Das Problem: Plätze in Pflegeeinrichtungen werden zunehmend knapp. 

Das Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner zeigt im Pflegeheim-Atlas Deutschland 2021, dass es dabei zu großen regionalen Unterschieden kommen wird. Insgesamt sei bis 2040 mit einem zusätzlichen Bedarf von mindestens 230.853 Pflegeplätzen zu rechnen. Nicht zuletzt, da 2040 etwa 6,3 Millionen über 80-jährige in Deutschland leben werden. Vor allem in den Regionen Berlin, Hamburg und Hannover ist der Mehrbedarf an Pflegeplätzen sehr hoch. Aufgrund verschiedener Altersstrukturen unterscheiden sich auch die Pflegequoten in den einzelnen Bundesländern. Während Bayern mit 3,7 Prozent und Hamburg mit 4,2 Prozent die niedrigsten Quoten verzeichnen, ist der Anteil in den östlichen Bundesländern sowie im ländlichen Raum auffallend hoch. So verzeichnen beispielsweise Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern jeweils eine Pflegequote von 6,4 Prozent. 

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Kosten, Finanzierung und Rendite

Je nach Region oder Standort der Pflegeeinrichtung sowie Größe und Lage des Pflegeapartments müssen Sie mit Kosten zwischen 120.000 und 400.000 Euro plus Kaufnebenkosten – darunter fallen die Grunderwerbsteuer und Notargebühren – rechnen. 

Die Finanzierung unterscheidet sich dabei nicht von regulären Eigentumswohnungen: Sie benötigen einen Kredit für Immobilien sowie Eigenkapital. Das sind in der Regel 20 Prozent. Auch eine Vollfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung kann in Betracht gezogen werden, allerdings sind die Erwerbskosten mit Eigenkapital meist geringer. Nach dem Kauf werden Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt. 

Übrigens: Wie bei anderen Eigentumswohnungen profitieren Sie dank Ihrer Pflegeimmobilie von steuerlichen Vorteilen: Zwei Prozent der Anschaffungskosten werden für die Abnutzung abgeschrieben. Zudem können laufende Kosten wie Zinsen, Grundsteuer und Renovierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Im Vergleich zu regulären Eigentumswohnungen kann in Pflegeimmobilien allerdings auch die Einrichtung abgeschrieben werden. Verkaufen können Sie Ihre Immobilie hinsichtlich der Spekulationsfrist regulär nach 10 Jahren. 

Wichtig ist, dass Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage die Renditeerwartungen im Blick behalten. Je nach Risikobereitschaft können Sie im Schnitt mit vier bis sechs Prozent Renditeprognose rechnen. Kaufen Sie ein Apartment in einem förderfähigen Pflegeheim und haben vier Prozent Renditeprognose, ist das oft der bessere Deal als sechs Prozent Rendite in einer nicht förderfähigen Einrichtung, da notfalls ein Sozialhilfeträger die Refinanzierung übernehmen kann. 

Förderungswürdige vs. nicht förderungswürdige Pflegeimmobilie

Pflegeeinrichtungen unterscheiden sich in förderungswürdige und nicht förderungswürdige Immobilien. Bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien handelt es sich laut elftem Sozialgesetzbuch (SGB XI) um Sozialimmobilien wie stationäre Pflegeheime, Hospize, psychiatrische Einrichtungen und Behindertenheime. Nicht förderungswürdig sind dagegen Einrichtungen wie Betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, altersgerechtes Wohnen und Co. Welche Pflegeeinrichtungen als förderungswürdig eingestuft werden, ist abhängig von der Erfüllung verschiedener gesetzlicher Auflagen. 

Der große Unterschied zwischen beiden Formen liegt im geringeren Ausfallrisiko der Mieteinnahmen bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Kann ein Bewohner die Miete nicht bezahlen, springt an dessen Stelle ein staatlicher Kostenträger ein. Diese Refinanzierung ist für Privatanleger sozusagen eine Mietgarantie. Dennoch ist in jedem Fall der Kauf einer Immobilie Inflationsschutz für Ihr Erspartes. 

Nachteile und Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Eine Pflegeimmobilie kaufen als Kapitalanlage birgt in der Regel nur wenige Nachteile und geringe Risiken, die Sie allerdings vor Ihrem Investment kennen sollten: 

• Starke Regulierungen: Im Gegensatz zu anderen Anlageimmobilien ist die Regulierung bei Pflegeimmobilien stärker, da sich der Betreiber an geltende Richtlinien halten muss. Dennoch stellt dies normalerweise kein großes Problem dar, wenn Sie mit einem spezialisierten Bauträger und Betreiber zusammenarbeiten. 
• Keine kurzfristigen Gewinne: Wie auch bei anderen Immobilien profitieren Sie bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nicht von kurzfristigen Gewinnen. Dennoch haben Sie durch die langen Pachtverträge und im Hinblick auf das Vorbelegungsrecht viele Vorteile durch die langfristige Anlage. 

Auch die Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage halten sich in Grenzen:

• Standortrisiko: Es besteht ein gewisses Risiko, dass der Standort der Pflegeeinrichtung über die Jahre an Attraktivität verliert und es so zu einem Auslastungsproblem kommt. Dies erhöht das Insolvenzrisiko des Betreibers. Dennoch ist das Risiko der sinkenden Standortattraktivität sehr gering, da spezialisierte Bauträger und Betreiber im Vorfeld Standortanalysen durchführen.
• Insolvenz des Betreibers: Sollte es zum Insolvenzfall kommen, müssen Sie mit Mietausfällen rechnen und warten, bis ein neuer Betreiber die Pflegeeinrichtung übernimmt. Auch hier ist das Risiko allerdings relativ gering, wenn ein spezialisierter und etablierter Betreiber die Einrichtung leitet.
• Weniger Rendite: Sie müssen damit rechnen, dass die Rendite geringer ausfällt, als Ihnen zu Beginn versprochen wurde. Die Rendite bezieht sich oftmals nur auf die anfängliche Bruttomietrendite, die das Verhältnis der Jahresmiete im ersten Jahr der Vermietung zum Kaufpreis der Pflegeimmobilie bezeichnet. Allerdings kommen Kosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren hinzu, wodurch sich die Nettomietrendite um 0,5 Prozentpunkte reduziert. Unser Tipp: Lassen Sie sich von Beginn an von Experten beraten, die alle Risiken kennen und einkalkulieren. So erwarten Sie keine bösen Überraschungen. 
• Mietausfallrisiko: Haben Sie in eine nicht förderungsfähige Pflegeimmobilie investiert, müssen Sie mit Mietausfällen rechnen, sollte der Bewohner  beziehungsweise dessen Angehörige die Miete nicht mehr bezahlen können. 

Pflegeimmobilie kaufen als Kapitalanlage: 9 unschlagbare Vorteile

Im Vergleich zu den Risiken und Nachteilen einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage überwiegen allerdings die Vorteile deutlich: 

1. ‚Sorglosimmobilie‘ mit geringem Verwaltungsaufwand: Der Betreiber übernimmt fast alle Verwaltungsaufgaben, sucht nach Mietern, führt Renovierungsarbeiten durch und rechnet Nebenkosten ab. Sie werden lediglich bei der Instandhaltung von Dach und Fach involviert. 
2. Demographischer Wandel: Die Nachfrage ist höher als das Angebot und in Zukunft wird der Bedarf an Pflegeplätzen weiter steigen. 
3. Pflege im Wandel: Durch die höhere Lebenserwartung gibt es immer mehr Krankheiten mit hohem Pflegeaufwand, außerdem pflegen Kinder immer seltener ihre Eltern. Zudem erfordern neue Standards auch neue, moderne Pflegeeinrichtungen.
4. Vorbelegungsrecht: Falls Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig werden, erhalten Sie bevorzugt einen Platz in der Pflegeeinrichtung Ihrer Kapitalanlage. Bei größeren Betreibern weitet sich diese Regelung manchmal auf alle Einrichtungen des Trägers aus. 
5. Steuervorteile: Sie profitieren bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage von denselben Steuervorteilen wie bei anderen Anlageimmobilien. 
6. Sichere Mieteinnahmen: Dank Pachtvertrag haben Sie keinen direkten Mieterkontakt und erhalten die monatlichen Mieteinnahmen direkt vom Betreiber – auch, wenn Ihr Apartment leer steht. 
7. Langfristige Pachtverträge: Sie schließen mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung. Das sichert Ihre Mieteinnahmen für 20 bis 25 Jahre. 
8. Inflationsschutz durch Indexmietvertrag: Wird das Leben teurer und das Geld immer weniger wert, ist Ihre Pflegeimmobilie als Kapitalanlage durch einen Indexmietvertrag dennoch abgesichert. Die Miete wird immer entsprechend der Lebenshaltungskosten angepasst. 
9. Chance auf Wertsteigerung: Wie bei jeder Immobilie kann auch der Wert einer Pflegeimmobilie über die Jahre steigen. 

Checkliste: Worauf Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage achten sollten

• Wie sieht der lokale Pflegebedarf aus? Wie viele Personen über 50 wohnen im Einzugsgebiet? 
• Ist die Lage attraktiv und erfüllt sie die Bedürfnisse der Bewohner? Ist die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar? Gibt es Ärzte und Apotheken in der Nähe?
• Ist der Betreiber etabliert und hat er bereits Erfahrung mit anderen Pflegeeinrichtungen? Kennen Sie andere Einrichtungen des Betreibers? 
• Welchen Eindruck macht der Bauträger auf Sie? Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und kennt er die neuesten gesetzlichen Vorgaben? Wurde der lokale Bedarf an Pflegeplätzen überprüft? 
• Welche Pflegegrade werden in der Einrichtung angeboten? Müssen zunehmend Pflegebedürftige umziehen? 
• Haben Sie ein Vorbelegungsrecht oder ein erweitertes Belegrecht in anderen Einrichtungen des Betreibers? 
• Welchen Eindruck macht das Pflegeheim auf Sie? Wie ist die Ausstattung? 
• Wie tickt die Eigentümergemeinschaft? Gibt es ein harmonisches Miteinander oder kommt es zu Abstimmungsschwierigkeiten durch Querulanten? 

Fazit: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Wenn Sie überlegen, in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu investieren, sollten Sie sich im Vorfeld ausführlich über Bauträger und Betreiber, aber auch die Förderungsfähigkeit der Pflegeeinrichtung informieren. 

Grundsätzlich gelten Pflegeimmobilien als ‚Sorglosimmobilien‘ mit geringem Verwaltungsaufwand und – dank langjährigem Pachtvertrag mit dem Betreiber – sicheren Mieteinnahmen. Als Eigentümer haben Sie kaum Pflichten und Aufgaben, sondern werden lediglich bei Instandhaltungsarbeiten von tragenden Gebäudeteilen oder dem Dach hinzugezogen. In den meisten Fällen erhalten Sie außerdem trotz Leerstand Ihres Apartments Mieteinnahmen und können laufende Kosten sowie Abnutzung steuerlich geltend machen. Durch Indexmietvertrag wird zudem die Inflation mitbedacht. Dank Vorbelegungsrecht ist Ihnen bei eigener Pflegebedürftigkeit oder im näheren Umfeld ein bevorzugter Platz in der Pflegeeinrichtung gesichert. 

Trotz zahlreicher Vorteile gibt es natürlich dennoch Risiken und Nachteile, die Sie beherzigen sollten: Ist die Einrichtung nicht förderungsfähig, kann es sein, dass Ihre Mieteinnahmen stagnieren. Zudem kann der Betreiber insolvent gehen, wodurch ebenfalls Mieteinnahmen verloren gehen. Möglicherweise verliert der Standort des Pflegeheims über die Jahre an Attraktivität, wodurch es zu Leerständen kommt, was wiederum eine Insolvenz des Trägers befördern kann. Handelt es sich um einen qualifizierten und erfahrenen Betreiber, sind Ihre Risiken bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage allerdings minimal. 

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